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不動産の税金と軽減措置

 不動産にかかってくる税金は、大きく分けて取得時・保有時・譲渡時の3つに分類することができます。取得とは、購入や交換、相続、贈与などによって不動産を得た場合をいい、その税には印紙税、不動産取得税、登録免許税、相続税、贈与税などがあります。取得した後、保有時にかかってくるものに固定資産税、都市計画税、地価税、特別土地保有税などがあります。 譲渡時には個人の譲渡所得税、住民税、法人の場合の法人税、住民税、事業税などがあり、課税は譲渡益が出たときに初めて行われます。本コーナーでは、個人を対象にしたそれぞれの税額や軽減措置および特例についてまとめました。また申告にあたって、軽減や特例を受けるための方法も併せて伝授します。

不動産を買ったとき

相続・贈与を受けたとき

保有しているとき

売却したとき

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印紙税(国税)

 売買契約書や建築請負契約書、ローンを利用する場合は金銭消費貸借契約書などに必要。収入印紙に消印することで納税。

税  額
軽 減 措 置
軽減を受けるための手続き

契約金が
500万円超1,000万円まで1万円
1,000万円超5,000万円まで2万円
5,000万円超1億円まで6万円
1億円超5億円まで10万円

不動産譲渡契約書および工事請負契約書は次の通り引き下げ。
500万円超1,000万円まで5千円
1,000万円超5,000万円まで1万円
5,000万円超1億円まで3万円
1億円超5億円まで6万円 (2014年4月1日〜2018年3月31日まで)

 

 

〈問合せ〉税務署

登録免許税(国税)

 不動産を購入したり新築したり、贈与や相続を受けた時、その権利関係を明確にするために、所有権移転登記や保存登記をする。これらの登記をする場合にかかるのが登録免許税です。

 登記には、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記(中古住宅を購入した時は移転登記)がある。また民間の住宅ローンを利用するとき、その担保のために抵当権を設定するがその際にも必要となるのが登録免許税。

(軽減措置の適用期限:2017年3月31日まで)


■Jリート・特例事業者が不動産特定共同事業において取得する一定の不動産に係る特例措置。
【登録免許税】
移転登記(本則2%→1.3%)
保存登記(本則0.4%→0.3%)

【不動産取得税】
課税標準 1/2 控除
※2017年3月31日まで

税  額
軽減措置
軽減措置の適用条件
軽減を受けるための手続き

■住宅を新築した時
●建物の保存登記
 課税標準額×0.4%

課税標準額×0.15%
(長期優良住宅は課税標準額×0.1%)
(認定低炭素住宅は課税標準額×0.1%)

建物について、個人が新築または取得した家屋で床面積が50u以上のもの。取得後1年以内にする登記。

【申告の時期】

登記申請時に申告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

〈問合せ〉登記所(法務局)

■土地を購入した時
●土地の移転登記
課税標準額×1.5%(本則2%)

軽減措置なし

■新築住宅を購入した時
●土地の移転登記
課税標準額×1.5%(本則2%)

軽減措置なし

●建物の保存登記
課税標準額×0.4%

課税標準額×0.15%
(長期優良住宅は課税標準額×0.1%)
(認定低炭素住宅は課税標準額×0.1%)

2018年3月31日まで

■中古住宅を購入した時
●土地の移転登記
課税標準額×1.5%(本則2%)

軽減措置なし

上記の条件に築後20年(耐火構造の場合は25年)以内に購入された住宅。または一定の耐震基準に適合する住宅。

●建物の移転登記
課税標準額×2%

課税標準額×0.3%
(長期優良住宅は課税標準額×0.2%)
(認定低炭素住宅は課税標準額×0.1%)
(業者の買取再販住宅は課税標準額×0.1%)

2018年3月31日まで

■ローンを利用した時
●抵当権設定登記
債権額×0.4%

債権額×0.1%

上記の条件のほか、取得後1年以内に受けるもの。

■相続を受けた時
●相続による所有権移転登記
課税標準額×0.4%
■贈与を受けた時
●贈与や遺言による所有権移転登記
課税標準額×2%

軽減措置なし

-

不動産取得税(地方税)

土地や建物を購入、新築(増改築を含む)あるいは贈与を受けた時にかかる税金。
 納税は、不動産取得後に財務事務所からの通知に基づいて納付。

※土地の課税標準額は、特例措置により、固定資産税課税台帳価格×2分の1です。

(2018年3月31日まで)

※免税点(評価額が次の金額未満の場合は課税されません)
●土地の取得10万円
●家屋の取得12万円
●家屋の建築(新築・増築・改築)による取得23万円

税  額
軽減措置
軽減措置の適用条件
軽減を受けるための手続き

課税標準額×3%(本則4%)

【申告の時期】

取得した日から原則として60日以内に申告。

【申告の方法】
「不動産取得税課税標準の特例適用申告書(家屋)」「不動産取得税減額適用申告書(土地)」に次の書類を添付して都道府県税事務所に提出
住宅の新築/建築工事契約書の写し
建築確認通知書の写し
建物検査済証の写し
土地・建物登記簿謄本または抄本
売買契約書の写し
住宅の購入/土地・建物登記簿謄本または抄本
売買契約書の写し
住民票の写し

 

 

〈問合せ〉
都道府県税事務所(財務事務所)

【住宅用土地】
土地/課税標準額×3%(本則4%)

次のいずれか多い金額
●(課税標準額×3%)−4万5,000円
●(課税標準額×3%)−(1m2当たりの  課税標準額 ×住宅の延床面積の2倍〈200m2が限度〉×3%)

土地の取得が、特例適用住宅の新築前3年以内または新築後1年以内のとき。築後1年以内の未使用適用住宅を取得したとき等。

建物/課税標準額×3%(本則4%)

●新築住宅(1戸につき)
(課税標準額−1,200万円)×3%
※認定長期優良住宅は1,300万円

●中古住宅(1戸につき)
1979年1月1日〜1981年6月30日
(課税標準額−350万円)×3%

1981年7月1日〜1985年6月30日
(課税標準額−420万円)×3%

1985年7月1日〜1989年3月31日
(課税標準額−450万円)×3%

1989年4月1日〜1997年3月31日
(課税標準額−1,000万円)×3%

1997年4月1日以降新築のもの
(評価額−1,200万円)×3%

床面積が50u(貸家は40u)以上240u以下。

 

中古住宅は築後20年以内(耐火構造は25年以内)。築年数が上記を超える場合は、1982年1月1日以降に新築されたもの、または、1981年施行の新耐震基準に適合していることが取得日前2年以内に建築士等により証明されているもの。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除制度)

 住宅を新築・取得または増改築して金融機関などから借入金がある場合、居住した年以後10年間、所得税の税額控除の適用が受けられます。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度との併用が可能です。

控除額
 控除額は図表に示すとおり、一般住宅の場合、住宅借入金等の年末残高のうち4,000万円以下の部分について1%。長期優良住宅や認定省エネ住宅の場合は、住宅借入金等の年末残高のうち5,000万円以下の部分について1%です。ただし2014年4月1日以降、経過措置により消費税率5%が適用される場合の借入限度額は一般住宅2,000万円、認定住宅3,000万円です。
 所得税から控除し切れない額がある場合は、地方税である住民税からも税額控除できます。ただし、住民税からの控除は、所得税からの控除分と同額までで、年間136,500円が上限です。共有の場合は共有者ごとに控除が受けられます。

控除を受けるための要件
 控除を受けようとする年の年間所得金額が3,000万円以下の人で、住宅取得後6ヶ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること。また内容に応じて図表の要件が加わります。

【申告の時期】
 入居の年の翌年の2月16日から3月15日までの間に申告が必要。(税金が納め過ぎになっている場合の還付を受けるための申告書は、2月15日以前でも提出可)

【申告の方法】
 「確定申告書」に必要な書類を添付して税務署に提出。

【必要書類】

1・金融機関などの借入金の年末
 残高証明書
2・建物の登記簿謄本又は抄本
3・売買契約書の写し
4・住民票の写し
5・源泉徴収票(給与所得者)
6・低炭素建築物新築等計画認定通知書(低炭素住宅のとき)
※給与所得のみの人は、2年目から、次の書類を勤務先に提出すると、年末調整で控除が受けられます。
1・給与所得者の住宅取得等特別控除申告書及び年末調整のための住宅取得等特別控除証明書(税務署から郵送されます。)
2・金融機関などの借入金の年末残高証明書

■住宅ローン減税制度の概要

一般住宅
認定住宅
(長期優良住宅・低炭素住宅)
控除対象

1・住宅の新築・取得
2・住宅の取得とともにする敷地の取得
3・ 一定の増改築等

1・認定住宅の新築・取得
2・住宅の取得とともにする敷地の取得

対象住宅等

1・住宅の新築・取得、床面積50u以上
2・既存住宅の取得、床面積50u以上
 築後20年以内(耐火建築物は25年以内)または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
3・増改築等床面積50u以上

1・住宅の新築・取得認定住宅であること床面積50u以上

※認定省エネ住宅はトップランナー基準適合相当のもの、または太陽光発電パネル設置かつ平成11年基準適合のもの。

一般の住宅
居住年
借入限度額
控除率
各年の
控除限度額
10年間合計
最大控除額
2014年4月1日〜
2021年12月31日

4,000万円

1.0%

40万円

400万円

※消費税の税率が8%または10%である場合の金額です。それ以外の場合の借入限度額は2,000万円。
※個人間売買の中古住宅(建物部分)は非課税扱いなので、10年間の最大控除額は200万円となります。

認定住宅(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅)
居住年
借入限度額
控除率
各年の
控除限度額
10年間合計
最大控除額
2014年4月1日〜
2021年12月31日

5,000万円

1.0%

50万円

500万円

※消費税の税率が8%または10%である場合の金額です。それ以外の場合の借入限度額は3,000万円。
※低炭素住宅とは、複層ガラス、断熱材の厚み、軒ひさしの設置や、太陽光発電パネルの設置など、省エネ法の省エネ規準に対して一次エネルギー消費量が▲10%以上となるよう気密性や断熱性を高めてCO2の排出量を減らした住まい。

住民税からの控除
居住年
控除限度額
2014年4月1日〜
2021年12月31日

所得税の課税総所得金額等×7%(最高13.65 万円)

既存住宅の省エネ改修・バリアフリー改修・三世代同居に対応した住宅リフォームに係る特別控除

 住宅ローンを利用して、一定の省エネ改修工事やバリアフリー改修工事、三世代同居に対応した住宅リフォームを行なった場合は、年末のローン残高に応じて一定の額を5年間にわたって所得税から控除できます。

 対象となる省エネ改修工事は、1・全ての居室の窓全部の改修工事、2・床の断熱工事、3・天井の断熱工事、4・壁の断熱工事、5・これらと合わせて行なう修繕・模様替えで、工事費用が50万円を超えるもの。

 バリアフリー改修工事は、廊下の拡幅、階段の勾配の緩和、浴室・トイレ改良、手すりの設置、段差の解消、引き戸への取替え、床表面のすべり止め工事などで、工事費用が50万円を超えるもの。

 三世代同居に対応したリフォーム工事(2016年度創設)は、キッチン、浴室、トイレまたは玄関のうち少なくとも1つを増設し、いずれか2つ以上が複数箇所ある工事を行うものです。

【適用の要件】

1・工事の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

2・税額控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。

3・工事後の住宅の床面積が50u以上であり、床面積の2分の1以上の部分が、自己の居住用であること。(床面積は、登記簿に表示されている床面積。マンションの場合は、登記簿上の専有部分の床面積)

4・工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

5・5年以上にわたり分割して返済する借入金又は債務があること。

6・入居した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産の長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。

【控除額】

A × 2% + (B−A)×1% = 控除額(最高12.5万円) ※100円未満の端数は切り捨て                

A:年末残高のうち、工事に要した費用の合計額(最高250万円)

B:年末残高の合計額(最高1,000万円)

 

■ バリアフリー改修・省エネ改修・三世代同居対応工事
居住年
特定増改築等限度額
控除率
各年の
控除限度額
最大控除額
その他の借入限度額
2014年4月〜2017年12月
(三世代同居対応工事は
2019年6月30日まで)
250万円
2.0%
5万円

62.5万円

750万円
1.0%
7.5万円

 

【申告の方法】

 確定申告書に、住宅借入金等特別控除の計算明細書、住民票の写し、借入金の年末残高証明書、登記事項証明書、請負契約書の写し、工事明細書、源泉徴収票(給与所得者)などを添付して控除を受けます。給与所得者は翌年以降、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

認定長期優良住宅の新築等をした場合の所得税の特別控除(認定長期優良住宅新築等特別税額控除)

 住宅ローンを利用せず、長期優良住宅を新築または取得した場合に、標準的な性能強化費用相当額※上限650万円の10%を控除するもの。控除し切れない額がある場合は、翌年の所得税から控除することができます。2014年4月以降は低炭素住宅も適用対象となりました。
 この制度は、住宅ローン減税との選択制。居住用財産の買換え特例との併用が可能となっています。

【適用の要件】
1・新築または建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得であること。
2・新築または取得の日から6ヶ月以内に入居。
3・合計所得金額が、3,000万円以下であること。
4・住宅の床面積が50u以上であるもの。
5・入居した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産の譲渡所得特別控除や長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の特別控除
居住年
対象住宅
控除対象限度額
控除率
控除額
2014年4月1日〜
2017年12月31日
認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
650万円
10%
65万円

【申告の方法】
 確定申告書に、控除に関する明細書、長期優良住宅建築等計画の認定書の写し、および登記事項証明書等の書類を添付することで控除を受けます。

※標準的な性能強化費用相当額とは
 耐久性、耐震性、省エネ性能、可変性、更新の容易性など、その基準に適合するために必要となる標準的な費用をもとに、平米あたりで定められた金額に長期優良住宅の床面積を乗じた金額。〈43,800円/u〉(2014年4月〜2017年12月末)

 

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