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不動産の税金と軽減措置

 不動産にかかってくる税金は、大きく分けて取得時・保有時・譲渡時の3つに分類することができます。取得とは、購入や交換、相続、贈与などによって不動産を得た場合をいい、その税には印紙税、不動産取得税、登録免許税、相続税、贈与税などがあります。取得した後、保有時にかかってくるものに固定資産税、都市計画税、地価税、特別土地保有税などがあります。 譲渡時には個人の譲渡所得税、住民税、法人の場合の法人税、住民税、事業税などがあり、課税は譲渡益が出たときに初めて行われます。本コーナーでは、個人を対象にしたそれぞれの税額や軽減措置および特例についてまとめました。また申告にあたって、軽減や特例を受けるための方法も併せて伝授します。

不動産を買ったとき

相続・贈与を受けたとき

保有しているとき

売却したとき

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相続を受けたとき(相続税は財産を相続で取得したときにかかる税金<国税>です)

不動産の評価について

 相続税は財産を相続で取得したときにかかる税金(国税)です。 不動産の相続税の課税評価は原則として相続税評価額によって行われます。
 現金や預金は額面そのものですが、土地は「路線価方式」(注1)や「倍率方式」(注2)で求め、家屋は「固定資産税評価額」が相続財産の価額になります。
 ただし相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けた土地・建物については、土地は取得価格、建物は減価償却費を差引いた価格を基に課税されます。
 借地権・貸宅地の評価は、路線価図や倍率表に記載された借地権割合を掛けて求めます。
 アパート・マンションなどの貸家建付地の場合は、土地については自用地の相続税評価額から一定の割合(借地権割合×借家権割合)を差引いて計算し、建物は建物の固定資産税評価額から借家権割合を差引いて計算します。
 所有権のある分譲マンションの評価については、土地部分はマンションが建っている敷地全体を路線価もしくは倍率方式で評価し、その持ち分に応じて計算します。建物の評価は区分所有している部分の固定資産税評価額を基にして行われます。

税額計算の仕組み

 相続税は、遺産総額から債務、葬式費用、非課税財産、基礎控除を差し引いた残り(課税遺産総額)に対してかかります。
 税額計算は、この課税遺産額から、法定相続分どおりに相続したものと仮定して金額を按分し、それぞれの仮の相続金額に税率を掛けて税額を求めます。これを全部合算したものが「相続税の総額」です。さらに相続税の総額を、各相続人が実際に相続する金額の割合で按分します。これが各相続人の相続税額になります。

※注1/路線価方式は、主に市街化区域にある土地の評価額を求める際に用います。道路に沿って土地の1m2あたりの評価額(路線価)が決められていて、利用区分やその土地の形状、奥行き、長さなどによる一定の調整を行い、面積を掛けて求めます。
※注2/倍率方式は、人家の少ない地域や市街化調整区域などで主に用いられ、固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて相続税評価額を求める方式です。

遺産総額
-
債務・葬式費用
-
非課税財産
-
基礎控除
=
課税遺産額

亡くなった人の財産全体。現金、預貯金、不動産、貴金属など。

債務は、亡くなった人の借入金や未払金など。葬式費用は、葬儀にかかった費用(香典返し、法要の費用は含まれない)

1・墓所、仏壇、祭具
2・国や地方公共団体、特定の公益法人に寄付した財産
3・生命保険金等のうち次ぎの額まで。500万円×法定相続人の数
4・死亡退職金のうち次ぎの額まで。
 500万円×法定相続人の数

3,000万円に法定相続人1人当たり600万円を加算した額。

【相続税の計算例】(2015年1月以降のケース)

正味遺産額が1億円の場合(法定相続人/妻と子2人のとき)

遺産額1億円−基礎控除額4,800万円=課税遺産額5,200万円

■課税遺産額を法定相続分で按分

妻(1/2)2,600万円 子供A(1/4)1,300万円 子供B(1/4)1,300万円

■各自の法定相続額×税率[速算表から求めた税額]

妻340万円 子供A 145万円 子供B 145万円(相続税の総額 630万円)

■相続税の総額を実際に取得した正味の遺産額で按分

妻(1/2)315万円 子供A(1/4)157.5万円 子供B(1/4)157.5万円

■税額控除を受けたあとの税額

妻 0万円(配偶者控除「右記参照」)子供A 157.5万円 子供B 157.5万円

■実際に納める税額の合計 315万円

相続税の速算表
法定相続分に分けた額
税率
控除額

1,000万円以下  

10%

0万円  

3,000万円以下  

15%

50万円  

5,000万円以下  

20%

200万円  

1億円以下  

30%

700万円  

2億円以下  

40%

1,700万円  

3億円以下  

45%

2,700万円  

6億円以下  

50%

4,200万円  

6億円超  

55%

7,200万円  

◇相続税の配偶者控除

 相続税の配偶者控除は、最低額が1億6千万円です。したがって配偶者の相続財産額が1億6千万円以下の場合は相続税がかかりません。左記の例で、配偶者と子供2人ですと、基礎控除額は4,800万円。仮に相続財産が1億5千万円とすると、基礎控除額4,800万円を上回る1億200万円が課税の対象になり、相続税が算出され、子供2人に対して相続税がかかりますが、配偶者1人で相続すると相続税はかからなくなります。

 さらに配偶者の相続財産額が1億6千万円を超えても、配偶者の法定相続分以下であれば相続税はかかりません。

特例措置

小規模宅地等の課税価格の計算の特例

居住用および小規模事業用の宅地は、330u※注(貸付事業以外の特定事業用宅地等は400u)までの部分については80%、貸付事業用の宅地等(同族会社事業用宅地を除く)は200uまでの部分について50%を評価の際に減額できます。

※注:居住用と事業用がある場合は両方(330u+400u=最大730u)に適用可能。

内     容
特例の要件
控除の適用を受けるには

【居住用】80%減額できる場合

1・配偶者が自宅を取得するとき。
2・同居していた親族が取得し、引き続き居住するとき。
3・相続開始前3年間に自分または配偶者所有の住宅に住んだことがなかった親族が取得するとき。
4・生計を一にしていた親族が取得し、申告期限まで所有すること。

そこに建っている住宅が「本人(被相続人)または本人と生計を一にする親族の自宅として使われていた住宅」であること。

相続税の申告書に配偶者控除等の適用を受ける旨の記載と次の書類が必要です。
・1戸籍謄本(相続開始の日から10日を経過した日以降に作成されたもの)
2・遺言書の写し、遺産分割協議書の写し、その他の財産の取得の状況を証する書類(生命保険金や退職金の支払通知書など)

 

申告と納税

被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ケ月以内。原則として金銭により全額納めますが、困難なときには延納や物納という方法があります。

〈問合せ〉 税務署 

【事業用】80%減額できる場合

1・事業用地を相続した親族が被相続人の事業を引き続き行うとき。
2・被相続人と生計を一にしていた親族が相続になる前からそこで事業をしていて、さらに相続後も引き続き事業を継続するとき。なお誰か一人でも要件に該当する人がいれば他の相続人にも適用されますが、次のときは50%の減額になります。
1・誰も親の事業を引き継ぐ者がいない。
2・事業を引き継ぐ者がその土地を相続しないとき。
3・アパートや貸地などの不動産賃貸用、駐車場・駐輪場用であるもの。  

その土地が本人(被相続人)または本人と生計を一にする親族あるいは一定の同族会社の事業用で建物の敷地になっている土地であること。

 

贈与を受けたとき不動産の贈与を受けたとき

税額計算の仕組み

 贈与税は、個人から年間110万円を超える財産をもらったときにかかる税金(国税)です。

 贈与税の計算は、その年の1年間に個人から贈与を受けた財産を合計し、その合計額から基礎控除(110万円)を差し引き、その残額に贈与税の速算表の税率を掛け控除額を差し引いたものが贈与税額です。

不動産の評価額

 金銭はそのものが課税価格になりますが、土地・建物の贈与は、相続税の評価額によります。ただし、土地に関しては相続のときに適用される「小規模宅地等の課税価格の計算の特例」は贈与税では適用されません。 不動産の贈与は登記時に登録免許税や不動産取得税がかかります。

負担付き贈与の評価

 負担付き贈与とは、財産に債務(借入金など)を付けて贈与することですが、この場合の評価は「時価」になります。
 したがって時価5,000万円(相続税評価額4,000万円)の土地を、4,000万円の債務と一緒に贈与したとすれば、時価と債務の差額1,000万円が贈与税の対象となります。

【配偶者控除】

 婚姻期間が20年以上の夫婦間で住宅用の土地・建物か、それを取得するための資金を贈与したときは、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円の特別控除が認められます。

贈与税の速算表
基礎控除および
配偶者控除後の課税価格
20歳以上の人が直系尊属
から贈与を受けた場合
左記以外の場合
税率
控除額
税率
控除額
200万円以下
10%

0万円 

10%

0万円 

300万円以下
15%

10万円 

15%

10万円 

400万円以下
20%

25万円 

600万円以下
20%

30万円 

30%

65万円 

1,000万円以下
30%

90万円 

40%

125万円 

1,500万円以下
40%

190万円 

45%

175万円 

3,000万円以下
45%

265万円 

50%

250万円 

4,500万円以下
50%

415万円 

55%

400万円 

4,500万円超
55%

640万円 

■特例を受けるための条件

1・婚姻期間が入籍から20年以上を経過した配偶者であること。
2・居住用の土地・建物またはそれを取得するための資金の贈与であること。
3・贈与の翌年3月15日までに土地や建物を取得して居住し、引き続きそこに居住する見込みであること。

■必要書類

1・戸籍謄本または抄本(贈与後10日以降作成のもの)
2・戸籍附票の写し(贈与後10日以降作成のもの)
3・居住用不動産(土地・建物)の登記簿謄本または抄本
4・住民票の写し(贈与を受けた土地・建物に居住した日以降に作成したもの)

申告と納税

 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告して納税。

住宅取得資金贈与の特例

住宅取得資金贈与の特例で700万円(耐震・エコ住宅・バリアフリー住宅は1,200万円)が非課税。《暦年課税》

 住宅の購入(同時に取得する敷地を含む)や増改築資金に充てることを条件に、贈与税の非課税枠が現行の基礎控除110万円に住宅取得資金贈与特例枠1,000万円(耐震性・エコ住宅・バリアフリー性に優れた住宅は1,500万円)が上積みされ1,110万円(同1,610万円)になります。ただしこの非課税措置は消費税率10%への引上げ前後における需要の平準化を図るため、時期により右図のような経過措置がとられています。

 適用されるのは、財産を受け取る人が20歳以上で、贈る人が親・祖父母など直系尊属であること、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに入居することが条件です。また贈与を受ける人は年収2,000万円以下という所得制限が設けられています。

住宅取得資金の贈与税非課税枠
契約年
消費税率10%が適用される方
左記以外の方(※1)
質の高い住宅
左記以外の住宅
質の高い住宅
左記以外の住宅
2016年1月〜9月
ー 

1,200万円

700万円

2019年4月〜

3,000万円

2,500万円

1,200万円

700万円

※1:消費税率8%の適用を受けて住宅を取得した方のほか、個人間売買により中古住宅を取得した方。

■非課税措置の概要
●暦年課税適用者と相続時精算課税適用者の双方が利用可能
●受贈者は20歳以上の者(合計所得金額2,000万円以下)
●贈与者は受贈者の直系尊属(年齢要件なし)

■対象となる住宅の主な要件
●住宅の新築・取得、買換え、建替え
 床面積50u以上240u以下、中古住宅の場合(耐火建築物は25年以内。非耐火建築物は20年以内)
●住宅の増築・改修・大規模修繕
 増築後の床面積50u以上、工事費100万円以上

■質の高い住宅とは
1・省エネルギー性(断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4)
2・耐震性(耐震等級2以上または免震建築物)
3・バリアフリー性(高齢者等配慮対策等級3以上)

 

相続時精算課税制度

相続時精算課税は2,500万円を控除、住宅取得資金贈与の特例と合わせて最大4,000万円が非課税

 相続時精算課税制度とは、生前贈与につき贈与時に贈与税を支払い、その後の相続時に相続税額から贈与税を控除し、贈与税・相続税を通じた納税ができるというもの。60歳以上の親から20歳以上の子および孫に贈与する場合に適用される。通算で2,500万円までの贈与については非課税、それを超える部分に一律20%の贈与税が課せられます。

 このうち住宅取得資金の贈与については、親の年齢制限がなくなります。また前述の住宅取得資金贈与の特例枠との併用が可能で、2019年6月30日までの贈与なら一般の住宅の場合3,200万円(省エネ性・耐震性・バリアフリー性に優れた住宅の場合3,700万円)まで非課税となります。ただし、自己の居住の用に供する一定の家屋を取得する場合や一定の増改築をするための資金の贈与に限られます。

住宅取得資金贈与+相続時精算課税の時(2016年の例

住宅取得資金贈与
の特例枠
相続時精算課税
の非課税枠
非課税枠の合計
一般の住宅
700万円
2,500万円
3,200万円
※省エネ性・耐震性
バリアフリーに優れた住宅
1,200万円
2,500万円
3,700万円

【住宅の要件】

「一定の家屋」とは次の要件を満たす住宅
1・新築又は築後経過年数が20年以内(一定の耐火建築物は25年以内)であること。
2・家屋の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50u以上であること。
3・床面積の1/2以上を自ら居住の用に供すもの。「一定の増改築」とは、その者が所有する家屋について行う増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事で右記の要件を満たすものをいいます。

(1)増改築の工事費用が100万円以上であること。

(2)増改築後の家屋の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50u以上であること。

(3)増改築後の床面積の1/2以上を自ら居住の用に供すもの。

【適用の手続き・必要書類】

 相続時精算課税を選択する受贈者(子)は、最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に所轄の税務署に対して、贈与税の期限内申告書にこの特例を受ける旨を記載し、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書、耐震基準適合証明書など一定の書類を添付する。

〈問合せ〉 税務署

 

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