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不動産購入基礎知識

契約の解除

建てるための基礎知識

購入の申込みから入居まで

イメージ写真

契約の手続きは5つのステップに分けて考えよう

申込証拠金は少額でも慎重に!

契約前に必ず重要事項の説明を受ける

役所で都市計画上の法的規制を確認

売買契約締結時には次の点に注意

代金支払いや引渡し登記申請時期を確認

契約を交わす際は内容と手付金に注意

契約が終れば住宅ローンの申込み

残金決済までには多くの書類が登場

 不動産は一生において最も大きな買物。それだけに、購入する際の法律や手続きなどは意外に面倒なものです。
 ここでは不動産購入の手順のほか、いつ、どんな費用が掛かるのか、どんなことに心掛けたらよいのかをまとめてました。

契約手順イラスト


1

契約の手続きは5つのステップに分けて考えよう

 右欄の図は不動産購入で必要な手続きの例。ステップごとに不動産会社をはじめ、銀行の担当者や司法書士が登場しますが、多くの場合は、何度も足を運ばずに済むよう、要所々でまとめて手続きを行うように不動産会社が日程を調整してくれます。土地や一戸建て、マンションの契約でも基本的にはほぼ同じ要領です。ただし新築の分譲マンションの場合には、特定の日に購入者が集まって契約や入居説明会を行うことが多いようです。

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2

申込証拠金は少額でも慎重に!

 不動産の購入申込みは、初めに「申込証拠金」を添えておこないます。
 申込証拠金は10万円程ですが、法的な根拠は薄く、あくまで慣例としておこなわれます。つまり、このお金は不動産を買いたい(押えておきたい)という意思を表し、契約の優先順位を確保するだけのものです。キャンセルしたい場合には国土交通省指導により基本的には無条件で返済されるようになっています。しかし、だからといって安易な気持ちで支払うべきものではないので、注意したいところです。
 また、返済の際には領収書が必要ですから、申込証拠金を支払う時には、必ず領収証を受け取り保管しておくこと。この際、領収証に申込証拠金として支払われた旨の記載が入っているかも、重要なポイントになります。

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3

契約前に必ず重要事項の説明を受ける

 購入の申込みをすると、不動産会社から物件についての詳しい説明が行われます。これが「重要事項説明」と呼ばれるきわめて大切な手続きです。
 この説明は、宅地建物取引業法で売買契約を結ぶまでに買主に対して行なうことが義務づけられています。宅地建物取引主任者の資格を持っている人が宅地建物取引主任者証を提示して口頭で行なわれます。その際に説明者から説明内容が記入された書類が渡されますが、これが「重要事項説明書」です。
 重要事項説明書には「不動産の表示」にはじまって「登記簿に記載された事項」「法令に基づく制限の概要」「敷地と道路との関係」「水道・電気・ガス・排水などの状況」「契約の解除に関する事項」「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」「手付金等の保全措置の概要」「金銭の貸借のあっせん」などが記載されています。専門知識を要する点が少なくありませんが、不明な点があれば遠慮なく質問し、納得いくまで説明を受けておきましょう。
 また、購入物件が中古住宅や土地の場合は特に権利関係に注意が必要です。登記簿謄本を提出してもらい、内容を突き合わせて相違点がないことを確認します。もし提出がなければ自分で登記所へ出かけて登記簿謄本を取り寄せることをおすすめします。登記所の窓口には用紙がありますから、「閲覧」または「謄本」「抄本」の区別を書いて提出します。閲覧は1件につき500円。謄本または抄本でも1,000円の手数料で貰えます。

重要事項説明書のチェックポイントはこちら

登記簿のここをチェック!

 

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役所で都市計画上の法的規制を確認

 登記所のほか、市役所や町村役場の都市計画課などで建築基準法や都市計画法による制限を確認しておくことも大切です。
 もし、買おうとする住宅の敷地が計画道路にかかっていると、将来立ち退きを求められるかもしれません。また、建ペイ率・容積率や斜線制限などによっては建て替えや増築が不可能な物件も見られます。
 これら物件の調査には時間をかけじっくり内容を検討し、数日おいて契約の日取りを決めるとよいでしょう。

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5

売買契約締結時には次の点に注意

 不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結します。したがって一旦、契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容に従って進められ、将来、取引について紛争が生じたときも原則として契約書に基づいて解決されることになります。契約書は非常に大切な書類ですから内容をよく読んで意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いたり、調べたりしてから契約に臨みましょう。

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6

代金支払いや引渡し登記申請時期を確認

 代金の支払いには、手付金、中間金、残金といった分割が一般的(中間金を省略する場合もある)に行われています。そこでそれらをいくらずつ、いつ支払うかを契約書で明らかにしておきます。特に申込み証拠金や手付金は必ずしも代金の一部というわけではないので、そうしたお金が最終的にどうなるのかも契約書ではっきりさせておく必要があります。また物件の引渡し時期、所有権の移転登記などがいつ行われるのかも確認することです。

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契約を交わす際は内容と手付金に注意

 重要事項の内容に納得がいったらいよいよ売買契約に入ります。
 契約に際してはできれば事前に契約書の写しをもらっておき、十分にチェックしたうえで契約締結に臨むとよいでしょう。
 契約書にはいくつかの項目について記載されていますが、チェックする際にはまず重要事項説明書に書かれている内容と一致していることを確認します。特に次の点には注意が必要です。

手付金の扱いを明確に!
 契約締結には通常、手付金を支払いますが、契約を解除したときにはこの手付金をどのように扱うのかなどを確認します。これは契約書だけでなく重要事項説明書にも明記されます。

手付金は物件価格の10〜20%
 売買契約時に支払う手付金は通常、物件価格の10〜20%ですが、申込証拠金のように簡単に戻ってこないので注意します。手付金の交付は、契約が成立した証拠になるもので、売買代金の一部に充当されますが、不動産売買では普通「解約手付け」になります。
 これは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を返すことによって契約を解除できるというものです。いずれにしても、一方的な理由で契約を解除すると、手付金はまるまる捨てることになりかねません。契約を結ぶ際には、十分に納得して印鑑を押し、手付金を支払うようにします。
 なお、手付金は売主が不動産会社の場合には代金の20%以内に制限されています。またその際、手付金の支払額が売買代金の10%〈造成工事や建築工事が未完成の場合は5%〉または1,000万円を超える手付金(中間金等を含む)がある場合は、保全措置を講じてもらい、保証機関の発行する保証書を売主業者からもらっておきます。
 この手付金の保全措置とは、物件の引渡し前に不動産会社が倒産した場合などに備えるためのもので、次の3種類があります。

1・建設大臣の指定を受けた信用保証会社等が業者との保証委託契約に基づき保証するもの。
2・保険会社が業者との保証保険契約に基づき保証するもの。
3・業者と建設大臣が指定する指定保管機関との間で手付金等寄託契約を、また業者と買主との間で質権設定契約を結び、手付金を保全するもの。(工事完了物件の売買に限る)

「ローン条項」も併せて確認する
 住宅ローンを借りて住宅を購入する場合は、この条項が非常に重要です。契約書には借入先の金融機関名と借入額を記載し万一、ローンが当初の条件どおり借りられなかったときの取り決めを明記しておくことが大切です。ローンが借りられなかったときは「契約を解除して手付金は全額返す」といった趣旨の文言が記載されていることを確認します。

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契約が終れば住宅ローンの申込み

 契約の後は、代金の清算と物件の引渡し、そして登記の手続きというステップを踏んでいきます。もちろん、残金すべてを現金で支払えばいいのですが、普通は住宅ローンを借りるのが一般的です。そこで次には融資の申込という手続きがあります。
 まず、基本的には売買契約を済ませてから、その写しを添えて銀行などへ融資の申込をします。その後、各金融機関では、融資を受ける資格や融資額をチェック。返済能力や担保能力が大丈夫と判断されれば、貸付承認が下ります。ただし、貸付の審査でノーの結果になった場合は、他の融資先を探すか、あるいはローン条項に基づいて契約を白紙解除するしかありません。融資が下りれば、それによって残金支払い、引渡し、登記へと進みます。

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残金決済までには多くの書類が登場

 残金決済は通常、引渡しの1ケ月ぐらい前に不動産会社が日を設定して行ないます。残金決済といっても、全額キャッシュで購入するケースは滅多にありませんから、この残金決済では、抵当権設定登記に関する書類など多くの書類が登場します。
 実際にはあらかじめ用意された書類に署名押印するだけの作業で終わりなのですが、内容も何も知らないでサインしたというのでは困ります。どうしてそんなにたくさんの書類が必要になるのかを簡単に説明しましょう。
 銀行ローンなどすべての融資は、購入物件への抵当権設定登記が行なわれないと下りてきません。そしてこの抵当権設定登記をするには、物件の所有権が買主に移っている必要があります。そのためこれらの手続きを一挙に行わなければなりません。
 各融資ごとの金銭消費貸借抵当権設定契約は、融資先との間で融資の内容や返済方法、返済できなかったときの罰則などを取り決めておくもの。この契約に基づいて登記簿に融資先の抵当権が設定されるわけです。そして銀行ローンはこの残金決済に合わせて資金が下りることになります。

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不動産購入の手順
諸費用はいつ、いくら必要なの?

購入申込み

■申込金
購入したい物件を押さえておくためのもので、売買契約まで至ればそのまま手付金の一部に充当されます。またキャンセルした場合には無条件で返還されます。金額は10万円程。必ず領収書を受取り保管しておくこと。

売買契約

■手付金
物件価格の10%程度を支払う。

■印紙税(売買契約時)
売買契約書に収入印紙を貼り消印することによって納める仕組み。
 印紙税額は契約書に記載された消費税抜きの取引価格に応じて次のように決められている。

・100万円〜500万円 2,000円
・500万円〜1,000万円 10,000円
・1,000万円〜5,000万円 20,000円
・5,000万円〜1億円 60,000円
・1億円〜5億円 100,000円
・5億円〜10億円 200,000円
(契約書は2通作成するので、それぞれに印紙税が必要。売主と買主の双方で1通づつ負担します)

 2018年3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書および工事請負契約書については、次の通り引き下げ。
・500万円を超え1,000万円まで0.5万円
・1,000万円を超え5,000万円まで1.0万円
・5,000万円を超え1億円まで3.0万円
・1億円を超え5億円まで6万円

融資申込み

■印紙税(金銭消費貸借契約書)
金銭消費貸借契約はローンを借りる金融機関と結ぶもの。住宅金融支援機構や民間銀行ローンなど複数のローンを組むときは、それぞれの契約書に印紙税が必要になる。金額は前項参照。

■火災保険料
ローンを利用すると、特約火災保険への加入が義務づけられる。保険金額は融資額以上、建物の時価までの範囲になっている。

■生命保険料
ローン返済中の万一の事態に備えて団体信用生命保険をかけるのが一般的。保険料は借入れ額、返済期間によって変わる。

■ローン手数料
ローンを申し込むときの事務手数料で、銀行では、32,400円(税込)が一般的。労働金庫では不要だ。

■ローン保証料
ローンを借りるために必要な連帯保証人の代わりに保証協会や保証会社を利用するための費用。金額は借入れたローンの額や返済期間によって異なる。一括払いと月払いがあり、一括払いの場合は、20年1,000万円の借入れで15万円前後。

残金支払い

■登録免許税
登録免許税は、不動産の登記や住宅ローンを利用する場合の抵当権設定の際にかかる税金。建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記など登記の種類によって、その算出法は異なる。一定の条件を満たした住宅なら税額の軽減措置(建物のみ)が受けられます。

■登記時の司法書士への報酬
登記には@建物の所有権保存登記A土地・建物の所有権移転登記B抵当権設定登記などがあり、それぞれに代理手数料が必要です。登記の種類によって、課税標準価格(評価額)を基準に決められている報酬、登記簿の閲覧料、交通費などの実費、それに日当などを支払います。金額は合計でおよそ1万円〜3万円前後

■固定資産税・都市計画税の精算
中古住宅を購入した場合には、毎年1月1日現在の所有者にこの2つの税金が掛かっているため、引渡し以降の所有期間分は日割り計算で元の所有者に返さなくてはなりません。

入居・その後

■引越し費用
荷物の量、種類、距離、作業の人数、住宅の形状などによって料金は異なるが、一般に10万円前後から20万円程度は見ておきます。☆電話・クーラー移転費用、家具・照明器具などの日用品購入費用なども忘れずに。

■不動産取得税
不動産の取得行為に対して課税されます。不動産取得税には軽減措置があり、適用を受けるには、原則として取得後60日以内に都道府県の税務事務所に申告する必要があります。放っておいたら軽減措置は受けられません。土地と建物それぞれに控除があります。

■固定資産税
毎年1月1日現在で土地や建物を所有している人に課税されます。税率は不動産評価額の1.4%(自治体の条例により2.1%まで引き上げることもある)。土地、建物ともに軽減措置があります。

■都市計画税
毎年1月1日現在において都市計画法で指定されている市街化区域内に土地や建物を所有している場合に課税されます。税額は不動産評価額の0.3%を上限に、自治体ごとに決められています。

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