浜松市の不動産だより：不動産売買契約の解除

　契約が成立すれば当事者はこれを守らなければなりません。相手方に契約の不履行などの特別な事情があれば解除は可能ですが、そうでない限り解除はできません。しかし、下記のようなクーリングオフ制度による場合や、契約時に手付けの授受がなされた場合は、一定の条件のもと、契約の解除が認められています。
　いずれにしても契約の解除は大きな損失を伴う場合がありますので、やめるのが本当に得策なのか、いま一度、冷静に考えたいものです。

クーリング・オフによる契約の解除

手付金放棄による契約の解除

合意による契約の解除

契約違反による契約の解除

錯誤・詐欺による無効・取り消し

「特約」にもとづく契約の解除

契約は守るべきもの…しかし、やむを得ず解除するには…

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クーリング・オフによる契約の解除

●解除できる場合

　売主が業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、訪問販売など事務所以外の場所で契約を交わした際は、業者から解約に関する事項が記載された書面（下記）が交付されることになっています。この書面を受け取った日から8日以内であれば同じく書面（内容証明郵便による解除通知）を発信すれば無条件で解約できます。
　契約を解除することができる期間は、業者がクーリング・オフ制度について告げた日から起算されます。通常は契約したその日に告げられますから、その日から8日間が解除可能な期間ということになります。

●解除できない場合

　物件の引渡を受け、かつその代金を全部支払ってしまった場合は、クーリング・オフによる解除はできません。また次の場所で契約を交わした場合にもクーリング・オフによる解除はできません。

1･業者の主たる事務所（本店）や従たる事務所（支店）。
2･継続的に業務を行うことができる施設を有する場所
3･10区画以上の一団の宅地か10戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所（ただしテント張りや仮設小屋を除く）
4･買主がその自宅か勤務先で契約に関する説明を受けることを申し出た場合はその場所。

クーリング・オフは書面で行う
　申し込みの撤回や契約解除を通知する際には書面で行うことが定められています。後々のトラブルを避けるためにも内容証明郵便（配達証明付き）で通知します。
　このような手続きを踏んで契約が解除されたときには、業者はすでに受領していた手付金などをすべて返還しなければなりませんし、損害賠償や違約金は一切請求できないことになっています。

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手付金放棄による契約の解除

　契約時に手付金の授受がなされており、物件の引き渡しを受けていない場合は、手付金を放棄することで契約を解除します。
　契約にあたって、買主から売主に対して手付が交付されると、その手付は原則として解約手付と解されます。売主または買主は、その相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、いつでも契約を解除することができます。
　例えば100万円の手付を払っている場合は、買主はその100万円を放棄すれば契約を解除できますし、売主は受取った100万円と同額をプラスして200万円（手付倍返しの原則）を買主に戻すことによって契約の解除ができます。
　ここでいう、契約の履行の着手とは「客観的に外部から認識し得るような形で、履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされており、この場合は手付金放棄による契約の解除ができなくなります。しかし履行の提供のための単なる前提行為は履行の準備行為と呼ばれ、履行の着手には該当しません。
　いずれにしても、手付放棄による解約は、多額の損失を被ることになりますので、契約を結ぶにあたっては物件を充分に調査し、後日、安易に解約するといったことが起きないような慎重さが大切です。

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合意による契約の解除

　買主の都合による解除で、前述の方法によらない場合には、合意解除という方法しかありません。これにはまず相手が応じてくれるか、次いでどういう内容で応じてくれるかなど、相手との交渉次第ということになります。　交渉に応じてもらえれば、いったん有効に成立した契約を解消して、契約がなかったのと同一の状態にすることを内容とする、新たな契約を売主との間で結ぶわけです。

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契約違反による契約の解除

　物件の引渡し期間が過ぎても売主が建物を引渡してくれないとか、決められた期日までに買主が購入代金を支払わないといったような場合には「契約違反〈不履行〉による解除」が可能です。
　このような場合は、履行しない者に対して相手方は、催告のうえ売買契約を解除することができるうえ、違約金を請求することもできます。
　こうした契約違反によって解除されたときは、それまでに支払われた手付金や中間金などは返還すると同時に、解除した側は違反した側に対して、解除によって生じた損害の賠償を請求することもできます。損害賠償額や違約金の額は、契約書であらかじめ決めておくこともできますが、売主が不動産会社の場合には、売買代金の2割以内と定められています。

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錯誤・詐欺による無効・取り消し

　契約内容の重要な部分に錯誤が合った場合は、契約は無効となります。また詐欺により契約をしてしまった場合も、契約を取り消すことができます。
　しかし、これらによる契約の解除は多分に複雑な要素が絡んできますので、弁護士など法律の専門家に相談してみた方がいいでしょう。
　錯誤とは、契約内容と契約者の意図に食い違いがあることですが、これには「契約の目的物」についての錯誤や「動機の錯誤」と言われるものもあります。
　たとえば、家を建てる目的で、土地を購入する場合、家を建てることは土地購入の動機になります。しかしこの買主の動機は、契約上表示されていなければ錯誤の問題にはなりません。
　また買主の重大な過失による場合も、無効を主張できません。たとえば、簡単な調査をしさえすれば、建物の建てられない土地であることを容易に知り得たのに、それをしなかったということであれば、錯誤は買主の重大な過失のためとみなされるでしょう。したがって無効の主張が認められるのは、重大な過失のないことが条件になります。
　詐欺による場合には、むしろはっきりしています。たとえば「現在は公道に接していないが、近いうちに県道が通る」と偽って売買契約を結んだ場合などです。売主は故意に真実と異なることを示して買主を錯誤に陥らせたわけですから売主の詐欺行為が成り立ち、買主は契約を取り消すことができるわけです。

「特約」にもとづく契約の解除

A:ローン特約による解除　
重要事項説明書や売買契約書の中に「ローン特約」が付けてあり、金銭の貸借が成立しないときの措置として、「住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資承認が下りなければ契約は白紙に戻す」旨の記載があれば、契約は無条件で解除できることになっています。その際には手付金は返還されます。
　一般的に住宅ローンを利用して住宅を購入する際は、この特約を付けるのが常識化していて、不動産会社側では契約時の重要事項として説明してくれるはずです。購入者側もこの事項はしっかりと確認しておきましょう。
あせんの内容
B:買換え特約による解除
　買換え特約は、ローン特約と同様に契約書の中で、あらかじめ予定していれば解除することができます。
　これは、現在の住まいが予定の期日までに予定価格以上で売れないとき、購入予定の新居の売買契約を無条件で解除し、それまでに支払った手付金などを業者から返金してもらうというもの。
　このような「買換え特約」を契約に付けている場合は、売却価格と期限が明確にされているかが、重要なポイントになります。
契約の解除に関する事項