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 お手持ちの不動産を売るには…不動産売却の手順

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業者の選定

査定の依頼

売却依頼・媒介契約の種類

物件の売り出し

売買契約

物件の引渡し

ここでは不動産の査定から引渡まで不動産売却の手順を解説。併せて業者への報酬額や売却時の税金など諸費用についても解説します。

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業者の選定

 不動産の売却では、安心して任せられる仲介業者選びが第一のポイントになります。
 業者を選ぶ際に、信頼のおける業者であるか否かを知る最も手っ取り早い方法は、地域の人にその会社の評判を聞いてみることが一番。それでもという場合には、会社の信用度をチェックする方法として業者名簿(静岡県都市住宅部建築課で閲覧〈無料〉)で業歴を調べるという方法もあります。

 

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査定の依頼

 不動産の売却にあたっては、業者に査定を依頼することから始まります。査定とは自分の住居等がどの程度の価値を持つか、いくらで売れるかを専門家に評価してもらうこと。
 査定は通常無料で行ってくれますので、売却する物件の登記簿をもって、これはと思った不動産会社を2〜3社回ってみます。
 不動産会社は査定価格を、周辺の取引事例をもとに、物件調査書や価格査定マニュアルにしたがって、細かくチェックして算出します
 つまり一戸建てなら、土地の画地条件、周囲の道路との関係、接面道路の方位、前面道路の幅、舗装の状況など、また家屋はその材質まで、実に細かい部分まで評価します。このようにして算出された価格を一応の目安として、市場動向を加味しながら実際の売出し価格を決定していきます。
 査定価格は会社毎に今の市場をどう見ているか、購入希望者の動向をどの程度つかんでいるかによって当然差が出てきます。とかく高い査定価格を提示した業者に心をひかれてしまいがちですが、買い手の方も相場をよく知っているため、高め目の価格設定をするとそう簡単には売れません。ここでは自分の物件がどの程度の価値を持つものなのか、正確に見極めることが大切です。
 こうして、業者に査定を依頼していく中で、その業者が安心して任せられる業者であるかどうかも同時にチェックしておき、後日、仲介をどの業者に任せるかの判断材料にします。
 ここでは親身になって相談に乗ってくれる業者を選ぶことが、取引を円滑に進める大切なポイントといえます。

●不動産の鑑定評価について

 不動産の査定は不動産会社に依頼するのが最も一般的ですが、特に複雑な事情があり、正当に評価されているかを確認する意味では不動産鑑定士に頼む(有料)のも一つの方法です。
 不動産の鑑定評価そのものは、昭和38年に公布された「不動産鑑定評価に関する法律」によって不動産鑑定士でないとできないことになっています。
 不動産鑑定士は、市場での取引価格、費用、収益を考慮し、3つの方式(@原価法 A取引事例比較法 B収益還元法)で鑑定を行います。
 原価法は、不動産を建築や造成によって新規に調達する場合の原価をもとに、価格や賃料を求める方法。取引事例比較法は、不動産の実際の取引や賃貸料などの例をもとに価格や賃料を求める方法。収益還元法は、不動産から生み出される収益に基づいて価格や賃料を求める方法です。
 しかし、これらの方法で割り出された価格はあくまでも試算価格ですので、この価格を基本に多方面から比較検討し、さらに公示価格も参考にして鑑定評価額が決定されます。

 

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売却依頼・媒介契約の種類

 不動産を売却しようとするときは、業者に媒介(仲介)してもらうのが普通です。個人間でも売買はできますが、専門知識を要することが多く、ネットワークの行き届いた業者に任せた方が、早く確実に売却が進みます。 その委任方法には、専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3つのタイプがあります。依頼者はいずれかの方法を選んで業者と媒介契約を結びます。それぞれ一長一短がありますので、どれが自分に合うかよく検討した上で依頼するようにします。
 この3つの媒介契約には右記のような特徴があります。

 

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物件の売り出し

 業者と媒介契約を結べばいよいよ売出し開始です。
 売出し物件が中古住宅なら家回りだけでなく、部屋の中も片付けておくぐらいの気配りが必要です。また自宅を開放し、オープンルームのように見てもらうのもひとつの方法です。業者と相談してみるのも良いでしょう。
 また売却を早める意味でもぜひ広告は心掛けたいものです。とかく他人の目を気にしがちですが、近隣へのチラシの配布や情報誌への掲載は買主を探す近道です。
 購入希望者が現れたら、売却条件の交渉に入ります。業者には事前に希望条件を伝えてあるわけですから、ここでは特に価格、代金の支払い日、物件の引渡日などについて譲れる範囲を業者を通じて交渉を進めてもらうことになります。

 

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売買契約

 買い手が見つかり価格交渉も成立、売却を承諾した旨の意思表示を行ったら、重要事項説明に立ち会い、いよいよ売買契約に移ります。
 この時点では、後々買主との間でトラブルが起きないように、しっかりとした打ち合わせをしておくことが大切です。注意すべき点は次のとおりです。

●付帯設備の範囲と瑕疵担保責任の確認

 不動産の売却においては、重要事項説明書を不動産会社が作成してくれますが、その際、売る側は、代金に含まれる付帯設備(照明器具やクーラー、庭木や庭石など)の範囲の明記や瑕疵(住居に関するトラブル等)の申告などを重要事項説明書に記載しなければなりません。特に瑕疵の申告を怠った場合には、買主から契約の解除や賠償請求を受けることもありますので注意が必要です。

●手付金を受け取ったら

 契約時には契約書の作成だけでなく、買主から手付金(物件価格の5〜20%)を受け取ることもありますが、これは一般的に解約手付けとみなされます。もし売主が一方的に解約する場合には、この手付金の2倍の金額を買主に支払う(手付け倍返し)ことになります。

●物件に抵当権がついていたら

 売却物件に、ローン残債があり抵当権など第三者の権利がついていたら、売主は所有権移転時までにそれらの権利を抹消し、契約内容どおりの状態にしておかなければなりません。
 抵当権を抹消するには、買主から受取る手付金や中間金を利用して、ローン残債を整理しておくか、それでも不足するようなら銀行などに相談して、一時的に「つなぎ融資」を受けるという方法もあります。

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物件の引渡し

 売買契約が済んだあとは、売買代金もしくは残金の受け取りと、物件の引渡しを残すのみです。
 売主は固定資産税、都市計画税の納税通知書、物件の権利証、印鑑証明書、抵当権抹消の委任状(手続きを司法書士などに依頼する場合)などの書類を用意しておきます。これらの書類は買主が所有権移転登記をする際に必要なものです。
 これらが一通り完了すれば不動産の売却手続きは終了です。あとは売却時の税金面が気掛かりとなりますが、中古住宅の売却では、軽減措置もあるので十分に活用したいものです。

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不動産売却の手順

売却手順図

媒介契約の種類

●専任媒介契約
(依頼者⇔業者)

「この家を売ってほしい。ただし貴社以外には依頼しません」

 業者は成約に向けて積極的に努力する義務が課せられ、さらに国土交通大臣が指定する流通機構への物件登録を行うことで広く契約の相手方を探します。依頼者に対しては2週間に1回以上、業務の処理状況を文書で報告します。一方、依頼者は他の業者に併せて依頼することはできません。もし他の業者によって契約を成立させた場合は違約金を、依頼者が自ら見つけた相手方との成約については、業者に対してその媒介契約の履行のために要した費用を支払うことになっています。

●専属専任媒介契約
(依頼者⇔業者)

「この家を売ってほしい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけたときも貴社の媒介により売却します」

 成約に向けての積極的努力が義務づけられているのは専任媒介契約と同様ですが、この場合は依頼者に対して1週間に1回以上、文書で状況報告をしなければなりません。また国土交通大臣が指定する流通機構に、この契約日から3日以内に登録することが義務づけられています。依頼者は他の業者に重複依頼することができないほか、自ら相手を見つけて売買することは禁止されています。義務を怠ったときは、業者に対して違約金を払わなければなりません。

●一般媒介契約
(依頼者⇔業者)明示型の例

「この家を売ってほしい。ただし○社にも依頼しています」

 一般媒介契約には、業者名を明かす明示型と明かさない非明示型があります。依頼者はいくつかの業者に併せて依頼することができるのですが、明示型の場合はその業者名を通知することが義務づけられています。また、他の業者の媒介による契約や、自ら見つけた相手方との契約が成立したときは、依頼した全業者に報告しなければなりません。これを怠った場合、業者に媒介契約の履行のために要した費用を払うことになります。

以上3つの媒介契約には次のような共通点があります。

1・契約の有効期間は3か月間。(依頼者の申し出により更新できます)

2・業者が媒介の依頼を受けた不動産の価額について意見を述べるときは、取引事例と比較するなど合理的な方法でその根拠を示さなければならないなど。

売却時にかかる諸費用・税金

■所得税・住民税

 不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ所得税(国税)と住民税(地方税)がかかってきます。譲渡所得は、売却価格から、購入したときの費用(購入代金や購入時の諸費用)と売却時の諸費用を引いたもので、マイナスなら所得税・住民税とも不要。利益がでれば不動産の所有期間に応じて納税の対象となります。
 所有期間が売った年の1月1日現在で5年を超えている場合は、長期譲渡所得。5年以内なら短期譲渡所得となり税率が異なります。
 居住用の不動産を売却した場合は、譲渡所得が3,000万円までなら特別控除によって無税になります。
 ただし、この特別控除を受けるには確定申告をしなければなりません。
 確定申告書の2面の「特例適用条文」欄に「措法35条」と記入して「譲渡所得金額計算書」(税務署に用紙がある)と「住民票」の写しを添付する必要があります。

■印紙税ほか

 買主と売買契約を結ぶ際には、契約書に貼る印紙税が必要です。売却代金が1,000万円〜5,000万円までなら10,000円。
 また所有物件にローンが残っていれば、ローンを完済するための手数料や抵当権を抹消するための登記費用などがかかります。

■業者への仲介手数料

売買契約が成立したとき業者に支払う報酬額は、国土交通大臣の定める額(上限)で次の計算方法で求められます。
 また報酬に消費税がかかる場合は、上限額に消費税相当額を加えた額が上限となります。計算の基礎となる取引代金の額は、消費税を含まない本体価格です。

【計算方法】
 物件価格が200万円までの部分を5%。200万円〜400万円以下の部分を4%。400万円を超える部分を3%として計算します。

★仮に売買価格1,000万円の物件の場合は

●0〜200万円…5%(10万円)
●200〜400万円…4%(8万円)
●400〜1,000万円…3%(18万円)

10万円+8万円+18万円=36万円(上限)となります。
 また物件価格が400万円を超える場合は次の簡易計算式で求められます。
 物件価格×3%+6万円=報酬額(上限)
課税業者の場合は、報酬額に消費税5%が加わります。この報酬額は、売主と買主の双方がそれぞれ媒介した業者に支払うものです。
 なお直接依頼した業者以外に別の業者が入っている場合がありますが、業者が何人入っていようと報酬額は変わりません。直接依頼した業者に報酬を払えば、あとは業者同士で分配するようになっています。

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