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都市計画は、都市の将来のビジョンに基づいて8種類のものが、それぞれ有機的に関連性を維持しながら総合的、かつ一体的に定められています。
1・市街化区域および市街化調整区域 2・地域地区 3・促進区域 4・遊休土地転換利用促進地区 5・被災市街地復興推進地域 6・都市施設 7・市街地開発事業 8・市街地開発事業等予定区域。
その規制は、土地の利用形態や価値に大きな影響を与えることは言うまでもありません。なかでも、基本になるのが、市街化区域、市街化調整区域そして市街化区域に於ける用途地域の指定です。そこで行なわれる建築、土地利用の規制、誘導について見てみましょう。
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土地の価値は、立地、経済的環境、利用形態によって大きく左右します。ある土地に事業用ビルやマンションを建てるにしても3階建てか10階建てかによって、土地評価は大きく異なってきます。その意味で極めて重要なのが用途地域。 用途地域は、市街化区域では必ず指定されています。商業、工業、住居などの地域を都市内に配置し、各地域に応じた土地利用の計画を定めて、都市の環境の保全と機能の向上を図ることを目的としています。 用途地域は、地域地区の一つに分類され、建築基準法により地域別に建築物の用途、容積率、建ぺい率、日影などについて規制するものです。
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用途地域は12種類に分類され、それぞれ建物の用途や大きさに制限が設けられています。
まず第1種低層住居専用地域は、低層住宅を中心に良好な住居の環境を保護するために定められています。住宅以外には、共同住宅、小中学校、高等学校、公衆浴場（個室浴場を除く）、診療所など、日頃身近に必要な施設しか認められません。したがって、一般の店舗、事務所、工場などは原則として建てられません。
第2種低層住居専用地域は、上記に加え150㎡以内で2階以下の一定の店舗、飲食店などを建築することができます。
第１種中高層住居専用地域は、上記に加え、500㎡以内で2階以下の一定の店舗、飲食店、大学、高等専門学校、専修、病院、老人福祉センター、児童厚生施設や300㎡以内で2階以下の車庫、そのほか公益上必要な建築物を建築することができます。
第2種中高層住居専用地域は、表に示すとおりマージャン屋、パチンコ屋、劇場といった娯楽施設のほか300㎡を超える車庫、倉庫、危険物の貯蔵・処理場、工場（食品製造業を除く）、ホテル、旅館などは禁止されています。また3階以上の部分は原則として第１種中高層住居専用地域と同様の用途規制を受けるとともに、用途規制に適合しない部分の床面積は1,500㎡を超えてはならないとされています。
第1種住居地域は、第2種住居地域で建築できないものに加えて、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックスなどの建築が原則として禁止されています。また第2種中高層住居専用地域の用途規制に適合しない部分の床面積は3,000㎡を超えてはならない（一部の公共建物を除く）とされています。
第2種住居地域は、表に示すとおり規制はかなり緩くなります。しかし一定の危険物貯蔵・処理場・商業地域で禁止されている用途、キャバレー、個室付浴場、原動機を使用する工場で作業場の床面積が50㎡を超えるもの、劇場、300㎡を超える車庫、倉庫業を営む倉庫などの建築が原則として禁止されています。
準住居地域は、近隣商業地域、商業地域、準工業地域で禁止されているもののほか、原動機を使用する工場で作業場の床面積が50㎡を超えるもの（150㎡を超えない自動車修理工場を除く）、メッキ、印刷、研磨、木材の引割など50㎡未満であっても住宅地の環境を損なうおそれのある小工場や、一定の危険物貯蔵・処理場などの建築が禁止されています。
その他の用途地域については、〈表〉を参照してください。
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用途地域では、それぞれ種別に応じて建ぺい率と容積率を定めています。これは、防火上、衛生上の見地から、敷地の中に一定割合以上の空地を保有させるものです。
建ぺい率というのは、建築面積の敷地面積に対する割合。容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合のこと。例えば建ぺい率が60％の地域では、200㎡の敷地なら、その上限として建築面積120㎡までなら建築が可能です。
浜松市内に於ける各用途地域ごとの限度は〈表2〉の通りです。角地にある敷地の場合は１割増し（例えば、建ぺい率60％の地域なら70％）。また角地でかつ防火地域内にある耐火建築物の場合は2割増しになります（近隣商業地域、商業地域を除く）。
さらに、近隣商業地域と商業地域では防火地域内にある耐火建築物なら建ぺい率は100％。つまり敷地いっぱいに建築が可能です。
一方、容積率も表に示す通りですが、敷地の前面道路が12ｍ未満の場合は、その前面道路の幅員のｍ数に0.6（１低、2低、1中、2中、1住、2住、準住にあっては0.4）をかけた数値と指定された容積率との、いずれか低い方でなければならないので注意が必要です。例えば容積率が200％の地域でも前面道路が幅4ｍの敷地（第１種住居地域内）の場合は、4×0.4＝1.6（160％）となり、指定された容積率よりも小さいので、この敷地の容積率は200％ではなく160％以内ということになります。
どの程度の建物が建てられるかは、以上の建ペイ率と容積率で決まります。つまり用途地域の種類や前面道路により土地の価値が大きく左右する訳です。
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建築基準法上、建物には隣地の日照、採光、通風上の関係や建築密度との関係などから、高さによる制限や各種斜線制限が設けられています。
高さについては、第1・2種低層住居専用地域では、低層住宅地としての環境を保つため、10ｍまたは12ｍのうち都市計画において定められたものを超えてはならない（一部の例外を除く）とされています。 斜線制限については、隣接地の採光を確保するため1･道路斜線制限
2･隣地斜線制限
3･北側斜線制限〈下図〉が設けられています。また都市計画上の高度地区や、自治体の条例によって中高層建築物の日影規制対象区域を定めている所もあり、これらの場所では別に制限が設けられています。
建物を建てる際に容積率や建ぺい率はクリアーしているのに、これらの制限に引っかかり、プランを変更しなければならないケースもあります。
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都市を火災から守るため，特に建物の密集した市街地に於いては，建物の階数と規模に応じて〈表3〉の通り、構造に制限が加えられています。
防火地域または準防火地域でも規模によっては木造建物も可能ですが、その場合、外壁の開口部で延焼の恐れのある部分には防火戸その他の防火設備を設けなければならないことになっています。
このほか用途地域内には風致地区のように建物の建築、宅地の造成などの行為を規制したものを始め、さまざまな制限が設けられています。
以上の点から土地購入にあたっては、自らの計画と併せて用途地域内での規制を十分に理解しておく必要があるといえます。
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都市計画区域内では、必ずしも家が建てられるとは限りません。道路の幅や道路位置指定など建築基準法を満たしているかが非常に重要なポイントになります。
建物を建築、増改築する場合や、土地を購入する場合には、特に次の点に注意が必要です。
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●道路と敷地の関係
建物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。道路は国道、県道、市町村道などのほかに、建築基準法の規定に基づいて「位置指定」された道路であることが必要です。
また敷地が路地状部分のみで道路に接する場合には、市町村によってはその路地状部分の長さ（Ｌ）や幅員（Ｗ）に制限を加えている場合があります。
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●みなし道路とセットバック
幅員4ｍ未満の既存道路で、建築基準法が適用されるようになった時に、現に建築物が建ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2ｍのところに道路境界があるとみなされます。
またその中心線から、水平距離で2ｍ未満のところに川や崖などがある場合は、川や崖の境界線から4ｍのところに道路境界線があるとみなされます。
したがってこの道路と見なされる部分は、セットバック（道路後退）部分と呼ばれ、建物の建ぺい率、容積率を計算する上で、敷地面積には含まれないことになっています。
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