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土地取引件数前年より減少 浜松市の住宅地・商業地地価はともに前年に比べ上昇傾向

県内の「土地取引価格動向調査分析結果」を公表

(公社)静岡県不動産鑑定士協会

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(公社)静岡県不動産鑑定士協会は12月14日、静岡県内の年間土地取引件数や相当価格(正常価格)に対する契約価格の開差率等をまとめた「2019年土地取引価格動向調査分析結果」を公表した。
 同調査は19年地価調査や20年地価公示などを基に同協会所属の不動産鑑定士が調査・分析したもの。
 それによると、まず19年は日銀による金融緩和政策や海外経済の緩やかな成長などを背景に、設備投資は製造業を中心に増加しており、個人消費、雇用環境の面でも持ち直しが見られるなど、景気は緩やかな回復基調で推移した。このような経済情勢を背景に、20年3月の地価公示は住宅地では下落傾向が続く一方、商業地・工業地は上昇に転じる結果となった。そんな中、県内の土地取引件数は、大きく落ち込んだ11年(35,238件)以降、6年連続で増加傾向にあったが、19年は39,338件(前年40,461件)と前年に引き続き減少した。
 成約価格動向調査では(※)では、相当価格(正常価格)に対する、実際に把握した取引価格の割合を分析した結果、静岡市では年間の集計件数1,082件のうち開差率-10%超が260件、-10%〜0%が272件、0〜10%が300件、10〜20%が121件、20〜30%が55件、30%以上が74件と、「やや弱含み」「やや強含み」が全体の半数以上を占め、取引価格は前年同様「概ね安定」していると判断された。また、18年は全体の20.9%を占めていた「強含み」が、19年は23.1%と増加した。
一方、浜松市は年間の集計件数1,516件のうち、開差率-10%超が359件、-10%〜0%が311件、0〜10%が457件、10〜20%が145件、20〜30%が89件、30%以上が155件と、全体の約50.6%にあたる768件の取引が「概ね安定」と判断された。しかし全体的には、「やや強含み」「強含み」が約55.8%にあたる846件となり、静岡市に比べ強気の取引が見られた。また、「強含み」の傾向は、18年は全体からみて24.2%を占めていたが、19年は25.6%に増加。静岡市と同様に強含みの傾向が前年に比べ増加傾向にあった。

土地取引件数の推移

成約価格動向調査分析

平均取引価格

<西遠>
浜松市の住宅地は地価上昇、中区、東区、浜北区で高い需要!
中心商業地の地価は前年に続き上昇傾向、湖西市は下落基調

 浜松市(湖西市を含む)の住宅地で最も取引が多いのは、前年同様に1,000万超〜1,500万円の物件で、次いで500万超〜1,000万円の物件となり、両区間で全体の約49%を占めている(図表-6)。市区別では、総額(平均取引価格)の高い中区が約2,276万円と最も高く、次いで東区、浜北区、西区、北区、南区、湖西市、天竜区の順となっている。

 土地単価も前年同様に1uあたり6万円超〜9万円の取引が最も多く、全体の約32%を占めている。次いで3万円超〜6万円の取引が全体の約29%、両区間で約61%を占めている(図表-7)。市区別では、浜松市中区が平均88,317円/uと最も高く、次いで東区の67,024円/u、南区の53,757円/uと続く(図表-4)。19年は前年と比較して平均土地総額が約3.5%下落(前年は約10.0%の上昇)し、平均単価は約2.3%上昇した。市区別では、中区、東区、南区、北区、浜北区、天竜区が上昇し、その他の市区は下落した。

 商業地は1uあたり9万円超〜12万円の取引が最も多く、全体の約26%を占める。次いで6万円超〜9万円の区間が約24%、3万円超〜6万円の区間が約20%と続く。平均単価を市区別にみると、浜松市中区が173,000円/uと最も高く、次いで浜北区、西区、東区、湖西市、南区、天竜区、北区の順となっている(図表-5)。

 浜松市の地価動向は、20年地価公示の結果によれば、住宅地は平均0.1%の上昇を示しており、昨年の横這いから上昇へと転じた。利便性・居住環境の良好な中区、東区への需要は高く、浜北区では区画整理事業や小規模住宅地を中心に需要が高まっている。一方、沿岸部を含む西区や南区、過疎化の進む天竜区は需要が弱い状況が続いているものの下落幅は縮小しており、浜松市全体として地価は上昇している。

 また、商業地は、地価公示の結果によれば平均+0.9%となっており、前年の傾向を継続。中心商業地の地価は前年に続き上昇傾向にあり、上昇率は微増の状況にある。湖西市は需要が弱い状況が続いており、地価は総じてやや下落基調であるとしている。

浜松市土地総額ヒストグラム

市町村別地価動向マップ住宅地

市町村別地価動向マップ商業地

<中遠>
昨年に引き続き地価動向は全体的に下落傾向
磐田市北部〜東部台地上、磐田駅近くの住宅地は地価上昇も

 中遠地区(磐田市、袋井市、森町)の住宅地の取引は、1,500万円以下の物件に集中しており、最も取引が多いのは500万円超〜1,000万円の物件で全体の約33%を占める。次いで1,000万円超〜1,500万円が約29%、500万円以下が約23%で、これらの区間で約84%を占めており、前年と比べて1,000万円以下の区間が増加している(図表-8)。平均単価を見ると75,000円/u以下までの区間が全体の94%を占めている(図表-9)。

19年の地価動向は、前年に引き続き下落傾向が続いている。

磐田市の住宅地は、市北部〜東部台地上、磐田駅近くの利便性の良い地域では地価の上昇が見られるが、下半期は景気悪化の懸念から概ね横這い状態である。また、市南部では依然として下落傾向が続いている。袋井市も沿岸部では買い手が付きにくい状況。土地区画整理地等の新興住宅地への需要は強い反面、既成住宅地域への需要は弱く、二極化が進んでいる。森町の住宅地は外部からの転入者は非常に少なく、隣接する袋井市北部での宅地供給も多いことから需要は弱含みで推移している。

全体的に見ると、高台や内陸部などの環境・利便性の面で優る地域では、若干の上昇、若しくは横ばいで推移している。

 商業地は、磐田市では磐田駅前や店舗の集積度が高い路線商業地の地価は安定しており、ほぼ横ばい程度で推移しているが、市南部の既成商業地は下落が続いている。袋井市は、袋井駅周辺が未だ閑散としており地価の下落が続いている。繁華性のやや劣る近隣商業地や路線商業地も下落傾向にある。

中遠地区土地総額ヒストグラム

<東遠>
掛川市中心部は物件が少なく地価は横這い傾向
菊川駅北の住宅地は利便性が向上し需要が高まる

 東遠地区(掛川市、菊川市、御前崎市)の住宅地は、500万円超〜1,000万円の物件が最も取引が多く、全体の約34%を占めている。また、1,500万円までの区間で全取引の約92%を占めているのが特徴だ(図表-10)。

 土地単価では、15,000円以下/uが最も頻度が高く全体の28%を占め、次いで15,000円超〜30,000円/uが約21%、30,000円超〜45,000円/uが約20%と続く。60,000円/u以下の区間に全体の約89%が集中している(図表-11)。住宅地の平均単価を市町村別でみると、掛川市が34,351円/uと最も高く、次いで菊川市が31,950円/u、御前崎市は14,786円/uという結果だった。

 19年の地価動向は、全体的に下落傾向であり、下落の程度も昨年とほぼ同程度である。住宅地については各市によりまちまちの動きとなった。掛川市は中心部では物件が少なく地価は横這いだが、郊外で供給過多にあるため、比較的新しい分譲地を除き地価は下落傾向。菊川市は、駅北でショッピングセンターの開業や南北通路の開設などがあり、利便性の向上から当該地域への需要は高まっている。御前崎市は、第一小学校に近い新規分譲地の需要は堅調だが、全般的にみると需要は低調で、持家の建築着工数も減少傾向にあり、地価の下落が続いている。

 商業地については、掛川市と御前崎市においては店舗需要はほとんど見られず、地価の下落が続いている。菊川市は県道掛川浜岡バイパス沿いの路線商業地や駅北に店舗の集積もみられるが、全般的に繁華性の劣る地域が多く、地価は下落傾向で推移している。

東遠地区土地総額ヒストグラム

(2021.02)

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