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今からチェックしておきたい!消費税が影響する新築分譲住宅特集

 今年10月1日、8%から10%への消費税率引上げが予定されている。建物付きで販売する新築分譲住宅は消費税増税の影響を受けることになる。そのため、分譲住宅の購入を検討している人は今からの物件チェックをおすすめするが、増税後の住宅取得支援策を国が用意していることをご存知だろうか。その詳細と住宅ローンの選び方について、一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会代表理事の鴨藤政弘さんにうかがった。

一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会 代表理事鴨藤 政弘さん外資系生命保険会社勤務を経て2017年10月に独立。鴨藤FP事務所を開設し、協会理事に就任。これまで住宅ローンアドバイザー、火災保険のスペシャリストとして、累計2,000件超の住宅ローンアドバイスを行ってきた。2019年2月、一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会代表理事に就任。現在はハウスメーカーや工務店主催の「住宅ローンセミナー」の講師を務めるほか、全国のFP向けセミナーでも活躍。時代背景、経済情勢、金利動向の的確な分析、ポイントを絞ったわかりやすい解説に定評があり、各方面からのセミナー講師の依頼が絶えない。

一般社団法人日本住宅ローンコンサルティング協会 代表理事鴨藤 政弘さん

■まず、これだけは知っておこう!
国が用意した5つの住宅購入支援策(期限付き)

 たとえば、3,000万円の分譲住宅を購入した場合、そのうちの非課税となる土地価格を1,000万円と仮定して、建物2,000万円にかかる消費税は8%で160万円、10%だと200万円。40万円も多く支払わなければならない。9月30日までに引渡し(所有権移転)を受ければ8%が適用されるが、鴨藤さんは「増税を意識して駆け込む必要はない」とアドバイスする。

 「国は住宅市場活性化策、消費増税反動減対策として5つの支援策を用意しています。1つ目は『住宅に関わる贈与税、非課税枠の拡大』。図1のように、従来の贈与税非課税枠は省エネ等住宅が1,200万円、それ以外の住宅が700万円でしたが、2019年4月1日から2020年3月31日までに契約を締結すれば、省エネ等住宅は3,000万円、それ以外の住宅も2,500万円まで贈与税が非課税となります。ただし、2020年4月1日以降から段階的に非課税枠が縮小されるため、今年度内がチャンスです」

住宅に関わる贈与税、非課税枠の拡大

 ここで注意したいのは、贈与は直系に限るという条件。夫名義で新築住宅を購入する場合、夫の両親や祖父母からの贈与は上記の非課税枠が適用されるが、妻の両親や祖父母からの贈与は対象外だ。妻の直系からの贈与を非課税枠に組み込みたい場合は、購入する住宅を妻との共有名義にする必要がある。

 「2つ目は『住宅ローン減税の拡充(延長)』。住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高の1%を所得税から10年間控除する制度ですが、控除期間が3年間延長されます(図2)。11年目以降の3年間は建物価格の2%(消費増税分)を3等分した額か、年末残高の1%に相当する額のどちらか少ない方が適用されます(2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合)」。贈与税非課税枠の拡大、住宅ローン減税の拡充で、家計の負担は大幅に軽減される。

住宅ローン減税の拡充(延長)

■支援策だけに囚われてはいけない!
大切なのは低金利の住宅ローンを組むこと

 3つ目は年収に応じた『すまい給付金』の増額だ。消費税8%の時点では、年収425万円以下の人は給付額30万円だったが、10月1日以降は2021年12月31日までに入居完了した人を対象に、最大で50万円(年収450万円以下)が支給される(図3)。4つ目は『次世代住宅ポイント制度』(2019年10月1日以降に引渡しをしたもの)。エコ住宅、長持ち住宅、耐震住宅、バリアフリー住宅といった一定の性能を持つ住宅の新築やリフォームを行う人に対して、1戸あたり上限30万ポイントが発行される。さらに、認定長期優良住宅、低炭素認定住宅、性能向上計画認定住宅、ZEHに対しては1戸あたり5万ポイントを加算。最大で35万ポイントが付与され、35万円相当(1ポイント1円)の商品と交換できる。

給付額、給付対象者がそれぞれ拡充されたすまい給付金

 「そしてもう一つ『フラット35Sの金利優遇』(2020年3月31日まで)も忘れてはいけません。省エネ・長期優良住宅など住宅の技術基準レベル(金利Aプラン、金利Bプラン)に応じて、5年または10年間、優遇金利−0.25%が適用されます」と鴨藤さん。

 こうした国策を上手に利用した上で、鴨藤さんは住宅ローン金利を重視すべきと指摘する。「消費増税以上に家計を左右するのは金利です。たとえば、全期間固定金利で35年間、3,000万円を借りた場合、総返済額は金利2.0%で約4,170万円。仮に金利が3.0%に上がると、総返済額は約4,850万円となり、金利1.0%の違いで、実に約680万円、0.1%の違いで約68万円もの負担増となります。金利の重さを知れば、0.1%でも低い金利で住宅ローンを組むことが肝心。現在のような超低金利時代(グラフA)は固定型に目を向け、少しでも低金利で借りられる金融機関を比較検討して選びましょう。また、住宅ローンを組む際は、お子さんの教育費が最も必要となるのはいつかなど、ご家族のライフプランをベースに計画するのが鉄則。私が講師を務めるセミナーでも、消費増税と住宅ローン金利を抱き合わせでご説明すると、受講したみなさんは納得・安心されます。決して消費増税に惑わされることなく、満足できる住宅を手に入れることをおすすめします」

 消費増税の10月1日が人生の分岐点ではない。これからのメリットを見据え、家族それぞれのタイミングで満足できる住まいを選びたい。次ページから注目の新築分譲住宅を紹介する。

2007年1月以降の長期金利の推移

 

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(2019.06)

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