不動産だよりロゴ

【静岡県西部地区・浜松市近郊一円の不動産物件検索サイト】

ホームサイトマップお問合せ

TOP・物件検索
ニュースファイル
住宅ローン金利シミュレーション
不動産購入ガイド
不動産売却マニュアル
不動産の税金
お部屋探しガイド
Rnetログイン

「旭・板屋地区」タワーマンションの真価に迫る

 JR浜松駅北口の整備に伴い、タワーマンションが並び建つ「旭・板屋地区市街地再開発事業区域」。政令指定都市、浜松の玄関口にふさわしい都会的な景観と、交通・生活利便性に優れた一等地の風格が住まう人々のステイタスを物語る。JR浜松駅周辺の分譲マンションは、新築、中古にかかわらず、1990年代後半から好調な市場を維持し続けている。その背景を分析するとともに、これからの時代に求められる駅前タワーマンションの資質を探るべく、不動産鑑定士の竹井真也さんにうかがった。

竹井真也さん写真中部ガス不動産株式会社 鑑定室所属。「地価公示」や「都道府県地価調査」などの鑑定評価に加え、不動産のエキスパートとして広く個人や企業を対象に、不動産の有効活用、開発計画の策定をはじめとする総合的なアドバイスを行う。全国の都市を例に挙げ、「高層マンションが迎えるJR浜松駅北口は浜松の顔。これによって人の流れが変わり、回遊性のある街へと発展してほしい」と語る。

■売りたい人より買いたい人の方が多い“需要先行型”市場

旭・板屋地区市街地再開発事業区域

室内イメージ JR浜松駅前で新築分譲マンションブームが始まったのはバブル崩壊後の1990年代後半。駅前や駅近の定義は曖昧なため、JR浜松駅の玄関口「旭・板屋地区市街地再開発事業区域」(以下、旭・板屋地区)に絞って分析する。新幹線が停車するJR浜松駅の正面には現在、「D’グラフォート浜松D’sTower」(2006年竣工)、「シティタワー浜松」(2010年竣工)の2棟のタワーマンションが建ち、来年3月には『一条タワー』が完成予定だ。好調に販売が進んだ前2棟に続き、建設中の『一条タワー』も今年2月と3月に販売を実施した一般販売対象の計154戸が即日完売した。竹井さんは数ある好条件の中から、「旭・板屋地区」の地の利を強調する。

 「ここはJR浜松駅の前庭ともいえる一等地。商業施設、医療施設、公共交通機関がコンパクトかつ適正に配置されています。タワーマンションを立地可能な高度利用地区であり、地勢も起伏がなく平坦。暮らしやすさは随一で、都心志向者の購買意欲に強く働きかけます。また、収益物件としての運用も期待できるため、その需要層は戸建てから買い替えるゆとりあるシニア世代、投資物件を見込んだ投資家などが中心になります」 竹井さんの分析を裏付けるように、市場も盛り上がりを見せる。『一条タワー』の販売代理、アンサークリエイションの山中勇介さんに聞いた。「第一次取得者、戸建てから住み替える第二次取得者はもとより、セカンドハウスとして購入される方や近隣のマンションから住み替えるお客様などさまざま。発売前から注目度が高く、反響の大きさに驚いています。一般販売対象の第1期137戸、第2期17戸でそれぞれ抽選を実施し、おかげさまでいずれも即日完売しました」

 絶好調の理由は何だろうか。新築、中古ともにJR浜松駅周辺のマンション市場が底堅い背景には、売りたい人より買いたい人の方が多い“需要先行型”市場があると竹井さんは指摘する。

「JR浜松駅前はマンション供給の絶対数が少ないため、立地性を重視する消費者は、割高であっても購入に踏み切ります。また、新築志向が強い浜松とはいえ、駅前に限ってはここ20年間、中古マンションは値崩れしていません。自らが住まなくなった後も、賃貸に供すれば駅前ならではの賃料収入を得ることができ、投資物件として保有する投資家も少なくない。持っていて損はない高収益物件だからこそ、人気が集中して、中古の取引価格が強含みに推移するのです」

旭・板屋地区市街地再開発事業区域地図

■高水準の賃料が安定的に見込め、長期にわたって資産価値を維持

 中古マンションは1年目で新築価格より約200万円ダウンし、その翌年から1年ごとに約100万円ずつ下がっていくのが通常だ。ところが「旭・板屋地区」に限っては、「Dグラフォート浜松D’sTower」の中層60u強の物件が約3,400万円(新築分譲価格約3,000万円)、「シティタワー浜松」の中層60u強の物件が約3,700万円(新築分譲価格約3,600万円)で取引された実績がある。

 「取引価格と分譲価格を単純比較すると、1.03〜1.13倍で取引が成立しています。たとえ地価が新築分譲時と同じ水準で推移していたとしても、築年数10年超のマンションは住宅設備の更新時期に差しかかり、少なくとも取引価格は2割程度下落するのが普通。この強含みの実勢価格は、当該マンションの立地的希少性を示すものと受け取れます」

「Dグラフォート浜松D’sTower」「シティタワー浜松」

 マンションの購入を検討する際、間取りや設備など専有部分にばかり目が行きがちだが、専有面積に応じた土地の持ち分も大きな財産だ。竹井さんは続ける。

 「建物や設備は経年劣化を避けられませんが、土地は時間が経っても劣化しません。当然、地価の変動によっては値打ちが上がったり下がったりすることはありますが、駅前の一等地が暴落するケースは想定しづらい。土地と建物の総合評価で価値を見極めるべきです」

 国土交通省が公表した「2018年度住宅市場動向調査」(グラフ1・2)によると、現在居住している住宅を選択した理由(複数回答)として、分譲マンションに暮らす世帯の72.3%が「立地環境が良かったから」を挙げている。立地環境から分譲マンションを選ぶ人は過去4年間継続して増加しており、中古マンションも同様に「立地環境が良かったから」が60.5%と最多を占めた。また、国土交通省の「2018年度マンション総合調査」(グラフ3)では、マンション購入の際に考慮した項目として「駅からの距離など交通利便性」を挙げる人が72.6%と最も多くなっている。「日常の買い物環境」(52.8%)、「周辺の医療・福祉・教育等の公共公益施設の立地状況」(39.4%)を重視する人も多く、「眺望」(32.1%)がこれに続く。生活至便なJR浜松駅前の人気を裏付けるデータだ。

住宅の選択理由

分譲マンションの選択理由

マンションの購入の際に考慮した項目

 立地に資産価値があることは前述の通りだが、直近供給マンション「一条タワー」の高評価の要因はそれだけではないと思われる。その詳細を探ってみた。建物は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上30階建で、建物の中心部に2機のタワーパーキングを設置。これを囲んで住戸を配置し、抜群の眺望と採光をかなえた。旭町交差点の角地に建ち、バスロータリーを挟んでJR浜松駅、斜向かいにアクトタワーがそびえる好立地は、躍動感ある都会的な景観を持つ。東南道路のため、将来にわたって眺望が確保されることはいうまでもない。

 「眺望はタワーマンションが選ばれる重要な条件。市街はもとより富士山まで見渡せる眺望は住む人にとって揺るぎないステイタスです。賃貸市場に出す時にも大きなセールスポイントになるでしょう」と竹井さんは説明する。

 自然災害が頻発している昨今、住まいの防災面にも目を向けたい。2011年3月の東日本大震災発生以来、地震、津波、台風など自然災害に対する防災意識は急速に高まっている。入居者は住まいと人命の確保に入念になり、マンションの安全性能に対価を払うことへの抵抗感が薄れてきていると竹井さんはいう。「消費者が安全性へ積極的に投資する時代。生命や財産を守るべく住まいにお金をかけるのは、自動車の運転を支援するプロパイロットシステムと同様です」

外観イメージ図 『一条タワー』は免震構造に制振装置をプラスし、発生が懸念される東南海地震に備えている。免震構造は基礎と建物の間に積層ゴムなどの免震装置を設置し、建物に伝わる地震エネルギーを軽減。建物本体の被害だけでなく、家具の転倒による二次被害の発生も抑制する。これに壁型摩擦ダンパーと呼ばれる制振装置をプラスすることで、揺れを軽減させたり、早めに収束させたりするほか、小規模地震や強風被害などにも対応する。山中さんは次のように説明する。「専有部には非常用コンセント、生活用水として使えるエコキュート(約370リットル)、非常用照明を完備しています。また、共用部には防災倉庫をはじめ、災害時に飲料を無料で取り出せる災害救援ベンダー、断水時に生活用水を供給する防災井戸、非常用自家発電装置などを備えました。お客様からの防災に関するご質問も多く、過剰と思われがちなスペックも必要性を確信して採用していることを、胸を張ってご案内しています」

 立地条件だけでなく、時代の先端を行く耐震性や万全の防災対策が高評価を獲得しているポイントといえそうだ。

一条タワー敷地配置図

免震構造概念図

災害後も暮らしの継続を見据えた防災設備の数々

■「長期優良住宅」認定取得のマンションは全国で1%以下

長期優良住宅認定取得マンション

長期優良住宅認定戸数の割合 省エネや環境保護などの観点から、良いものを大切に手入れしながら長く使い続けるライフスタイルが見直されている。この考え方に基づき2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」。戸建住宅では普及率が上がっているが、共同住宅の認定戸数は過去9年間の合計で0.62%と1%にも満たない(グラフ4)。理由としては、国が設定する長期優良住宅の技術基準に適合する設計には少なからぬコストがかかり、どうしても販売価格に転嫁せざるを得ないからだ。しかし、『一条タワー』では将来を見据え、長期優良住宅の認定を取得。住まいの長寿、資産価値の継承、経済負荷の軽減、環境への配慮などを細部まで反映させた全国でも希少な長期優良住宅マンションである。

 山中さんは「劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画といったあらゆる条件を満たし、末永く快適に暮らしていただけるよう努めました」と語る。オーナーが変わってリノベーションしようとなった時、水廻りを動かせる配管になっているのも魅力だ(図1)。

 また、天井高最大約2.7m(図2)とスーパーハイサッシ約2.1mの開放感、廊下や洗面室、トイレに至るまで住戸内全体を温めるまるごと床暖房(全戸標準装備/図3)、室内の暖房熱を外に逃がさず、日射熱を室外へ適度に反射させて、冬の暖房効果、夏の冷房効果を高めるLow-E複層ガラスなど、ハイスペックには枚挙に暇がない。さらに、換気システムにもこだわっている。一般的なマンションの24時間換気には「自然給気+強制排気」の第三種が使われる。第一種換気方式の『一条タワー』は排気する際に熱交換を行うため、外気温から受ける影響が少なく、室内の温度を一定に保つことができる。高い省エネ効果だけでなく、強風対策や騒音対策など、タワーマンション特有の問題にも配慮がなされている(図4)。

 「希少な長期優良住宅である上に、ここまでハイスペックなマンションは全国でもなかなか見かけません」と山中さん。究極の高品質、高性能が“家は、性能”のポリシーをうかがわせる。

図1可変性がある下がりスラブなど

図3まるごと床暖房説明

図4換気ユニットシステム説明1

図4換気ユニットシステム説明2

■換価性、流動性に優れた一等地 利を生む駅前タワーマンション

 “強い者、頭の良いものが生き残るのではない。変化するものが生き残るのだ”と明言したのは「種の起源」で知られるダーウィン。今だけでなく、10年後、20年後、30年後を計画的に考えた時、将来の豊かさを保証してくれる住まいが選択肢の筆頭に来る。仕事柄、全国各地へ出向く機会が多い竹井さんはリノベーションの需要を実感している。

 「年齢を重ね、家族構成が変われば、住まいも形を変えなければなりません。リノベーションやコンバージョンはこれからの時代のキーワード。他の追随を許さない駅前立地に安全性能や環境性能といった高付加価値、リノベーションを見越した構造が加われば、物件としては盤石でしょう。不動産の資産価値は換価性、流動性で測られます。旭・板屋地区のタワーマンションは換価性が高く、将来を約束された物件ですね」

リビングイメージ写真 中古物件の取引価格は類似の物件が以前いくらで取引されたかをもとに値付けされる。旭・板屋地区のタワーマンションが新築時の1.03倍〜1.13倍で取引されているとすれば、来春完成予定の『一条タワー』の資産価値は推して知るべし。「JR浜松駅周辺は生活利便施設がそろったミニマムなコンパクトシティ。旭・板屋地区に3棟のタワーマンションが並ぶことで人の流れが変わればおもしろい。面的な広がりが今一なので、駅前を起点に人が回遊するといいですね」と竹井さん。

 2020年度に旭・板屋地区「A-2地区」の事業が完了することで、住む人の快適性はもとより、初めてJR浜松駅に降り立った人が目を見張るような都心景観が生まれ、駅前タワーマンションはその資産価値を保ち続けると予想される。

(2019.05)

Copyright (C) ADvance Forward Co.,Ltd. All Rights Reserved