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失敗しない土地の選び方

宮本さん写真 住まいづくりの第一歩は土地探し。しかし、気に入った土地と出会うチャンスは少なく、慌ただしい日常生活の中で土地探しに充てられる時間は限られる。土地探しを効率的に進め、満足する結果を得るためにはどうしたらよいのだろうか。今回は、買い主側のエージェントとして工務店とともに土地探しをサポートするグラウンド・ワークスの協力で、誌上セミナー「失敗しない土地の選び方」を企画。同社不動産事業部の宮本哲さんに、土地探しから地盤調査、地盤改良までわかりやすくレクチャーしていただいた。

グラウンド・ワークス株式会社不動産部、一般社団法人静岡県住まいのホンネ研究所所属。宅地建物取引士、住宅FPアドバイザーの資格を持つ。前職では一級建築士をはじめとする建設関連資格スクールで受講生管理や法人担当に従事。現在は住まいのホンネ研究所の住宅相談アドバイザーとして会員の家づくりをサポートするとともに、住まいづくりや土地探しの勉強会の講師を務める。柔和な物腰とわかりやすい説明に定評があり、工務店からのセミナー依頼も多い。

■第1部 土地探しについて

 「気に入った土地がなかなか見つからない」「足を使って探しているのに徒労に終わる」という声をよく聞きます。まず、土地探しに時間がかかる理由から考えてみましょう。土地を探す際、複数の不動産業者に依頼するのが一般的です。物件や土地情報は不動産会社ごとに異なるので、一つひとつ確認するとなると、手間と労力は計り知れません。また、あちこちを見学すればするほど無意識にさらなる好条件を求めてしまうことも。結果的に土地探しはずるずると長期化し、ついには購入を断念してしまうケースも珍しくないのです。

土地探しにかかる期間

 土地選びの条件の優先順位を調査すると、土地の価格と立地(学区)が上位を占め、日当たり、南面道路、角地、生活利便性と続きます。価格と立地は動かしにくいものの、土地形状や日当たりなどは建物の設計でカバーできることを知っておきましょう。以下に7タイプの土地を挙げました。あなたはどの土地が欲しいですか?

土地の形7タイプ

土地の形による値段の違い 一般的に地価は正方形が最も高く、右へ行くほど価格が下がります。正方形と不整形地を比べると、正方形の方が面積は狭いのに価格は高いという場合もあり、形が整った土地への偏重がうかがわれます。また、従来、家は南向きがよいとされてきましたが、本当にそうでしょうか。LDKを南面配置にできたり、庭のプライバシー性が高まったりなど、昨今では北向きのメリットも見直されています。形が整っていなければならない、南面道路でなければならないという固定観念を捨てると、土地選びの可能性は大きく拡がります。

北向き、南向きの土地 

 

 

 

あなたが欲しいと思う土地は、他の人も欲しい。土地探しはバーゲンと同様、限られた商品をみんなで取り合うレースなのです。だとしたら、手に入る確率が低い人気商品(土地)に血眼になるよりも、少し視点を変えて、大多数が素通りする掘り出しものに注目してみてはいかがでしょうか。このようなあまり人が目を向けない土地は、需要に引っ張られて価格が高騰することもなく、時間、労力、コストを同時に削減できるはずです。

 

北向き、南向きの土地のメリットデメリット

必要以上に広い土地イメージ ここで失敗事例を見てみましょう。最も陥りやすいケースは、土地を探しているうちに欲が出て予算を度外視してしまうことです。必要以上に広い土地を求めてしまうと、建物のまわりに無駄なスペースが生まれ、庭の手入れが大変になります。購入費用や税金もかさみ、入居後の家計を圧迫することになりかねません。また、土地代に予算を奪われて、肝心の建物にお金を回せなくなってしまいがち。「土地探し」ではなく、「家づくりのための土地探し」であることを肝に銘じ、資金計画に基づいて必要十分な土地を探しましょう。

 土地と建物を合わせて100%の満足を目指すためには、プロの視点が欠かせません。土地探しを素人判断で進めると、その人に適さない土地を買ってしまったり、せっかくの良い物件をスルーしてしまったりします。住宅会社や建築家と二人三脚で進め、土地を見学する時は一緒に足を運ぶこと。変形敷地であっても、プロのアイデアでデメリットをメリットに変えることができ、実際の土地を目の前に具体的な提案を聞けば納得できるはずです。

 土地を探してから住宅会社を決める人が多い中、住宅会社を決めてから土地探しに着手するのもひとつの方法です。家づくりのプロの視点で土地を探せば盲点がなくなり、土地と建物の相互補完で理想の住まいに近付くことができるからです。当社では31社(2019年3月現在)の住宅会社と提携し、お客様の予算やご要望に合わせて紹介。希望する各社へご案内し、相性と信頼関係を確認した上で、土地探しからお手伝いしています。

家づくりのための土地探し7つのポイント

■第二部 地盤について

 東日本大震災発生から8年、以後も熊本地震やゲリラ豪雨による堤防決壊など自然災害が続いています。また、杭データの偽装など人為的問題も後を絶たず、地盤への関心が高まっています。地盤沈下(不同沈下ともいう)の発生件数は、1000件中5〜10件。これは火災件数を上回る数字です。地盤沈下によって家が傾くと、構造的な問題が発生して資産価値が減るだけでなく、めまい、肩凝り、自律神経失調症など、住んでいる人の体調にも悪影響を及ぼすことがわかっています。

地盤沈下はなぜ起こる?

不同沈下の典型例 地盤は固体(土)、液体(水)、気体(空気)で構成されます。水を多く含む軟弱地盤は、時間が経つにつれて建物の重さで土中の水が排水され、徐々に地盤が沈む危険性があります。また、新しく盛土する場合、ランマ―転圧で土に含まれる空気を抜きますが、既存の地盤と盛土は成分構成が異なるため、地盤沈下の可能性がゼロとは言い切れません。

強固な地盤の見分け方

 地盤を科学的に検証するためには、スウェーデン式サウンディング試験やボウリング調査といった地盤調査が必要ですが、土地購入の契約前に地盤調査をすることはできません。そこで、地名、地形、洪水ハザードマップなどから推測したり、先祖代々その地域に暮らしているお年寄りに話を聞いたりすると、住人ならではの経験値から有意義な情報を得ることができます。昔は水害に悩まされた地域が護岸整備を境に安全地帯へと生まれ変わるケースもあり、背の高い樹木や湿地性植物および砂丘植物の有無、電柱の傾き、マンホールと路面の高低差など、周囲の森羅万象から重要なサインを読み取ることもできます。 通常、地盤調査をするタイミングは、土地を購入し、建築プランを立て、建築請負契約を済ませた後です。調査の結果、改良有判定が出た場合、地盤改良工事費を予算組していなかったために、建物をグレードダウンしたり、部屋数を減らしたりして対応するケースも少なくありません。こうした事態を避けるべく、当社が活用しているのが、プレ地盤診断サービス「BIOSCOPE」(一般社団法人 住宅不動産資産価値保全保証協会)です。

 「BIOSCOPE」のプレ地盤診断レポートでは、土地の分析、土地の歴史、土地のリスク(液状化診断)がわかり、ロケーションによる土地予報を天気予報のように「晴れ」「曇り」「雨」で表示します。さらに、周辺情報レポートでは、地震想定(地盤の揺れやすさ、震度6弱以上の地震の発生確率、活断層)、土砂災害・浸水想定(浸水想定区域、土砂災害警戒区域)、避難施設などをイラスト入りでわかりやすくレポートしてくれます。

 土地探しの段階で「BIOSCOPE」を活用すれば、地盤調査に先立っておおよその傾向を把握でき、地盤改良工事が見込まれる場合、あらかじめ資金の準備をすることができます。

BIOSCOPE

BIOSCOPEプレ地盤診断レポート1

プレ地盤診断レポート2

雨マークを晴れマークにする方法

表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法 ようやく見つけた意中の土地を「BIOSCOPE」で診断したら、雨マークが出てしまった。潔くあきらめて、別の土地を検討する方がよいのでしょうか?いいえ、その必要はありません。軟弱地盤であっても、マイホームを生涯支える「環境保全型地盤改良」を施せば、安心して家を建てることができます。現在、住宅地盤補強・改良の代表的工法は、表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の3つ。しかし、これらは環境汚染、資産目減り、品質不良、土地の液状化といったさまざまな問題を抱えています。中でも見逃しやすいのが、地中埋没物の撤去費用。将来、更地にして売却する場合、上物だけでなく、セメント柱状杭や鋼管杭などの地中埋没物も所有者が撤去しなければならず、その費用は200万円以上もかかります。また、品質面でも、支持層に杭が未到達だったり、セメント系固化材と腐植土との相性が合わず固結不良が生じたりといった杜撰な工事の報道をよく耳にします。

 地盤改良工事が不徹底だと、地震発生後に液状化現象が起こり、窓が固めた砂の柱を一定間隔で地中に造成し、地中の密度を高めています。

自然砕石のみを使った「HySPEED(ハイスピード)工法」

HySPEED工法 グラウンド・ワークスでは地盤改良工事にあたり、「HySPEED工法」(天然砕石パイル工法)を採用しています。これはセメントなどの固形物を一切使わず、砕石という自然素材だけを利用して地盤を改良する方法。国内最大級の医療従事者向けサイトの会員医師が客観的に評価して認証する「Ask Doctors 医師の確認済み商品」マークも付与され(2018年)、環境と健康に配慮した画期的な地盤改良工法として注目されています。

 線路に敷き詰められた砕石を思い描いてください。たくさんの角張った砕石が互いにかみ合い、真下だけでなく斜め下にも力を分散して、線路が地面にめり込むのを防ぎ、頻繁なダイヤの運行を支えています。雨水浸透性がよく雑草も生えないこうした砕石の働きを住宅の地盤改良に応用した「HySPEED工法」。砕石は地下埋設物に該当しないため、将来、高額を払って撤去する必要もなく、不動産資産価値を毀損しないのがメリットです。

 エリアにもよりますが、静岡県西部で地盤調査を行った土地のうち、約3割が地盤改良工事をしています。つまり、約7割は地盤調査によって改良工事の必要がなくなったということ。前もって地盤改良工事費を見込んで予算を立てておけば、その費用が浮く場合もあるわけです。土地探しから地盤調査・改良、家づくりまで、専門家の意見を参考にしながらトータルで進めることが成功の秘訣。パートナーを見つけることから始めましょう。

土地探しにおける「地盤」のポイント

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(2019.03)

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