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土地取引件数6年連続増加!浜松市の商業地地価 前年に続き上昇傾向

県内の「土地取引価格動向調査分析結果」を公表
 
(公社)静岡県不動産鑑定士協会

 (公社)静岡県不動産鑑定士協会は11月28日、静岡県内の年間土地取引件数や相当価格(正常価格)に対する契約価格の開差率等をまとめた「2017年土地取引価格動向調査分析結果」を公表した。

 同調査は17年地価調査や18年地価公示などを基に同協会所属の不動産鑑定士が調査・分析したもの。

 それによると、まず17年は日銀による金融緩和政策や海外経済の緩やかな成長などを背景に、設備投資は製造業を中心に増加しており、個人消費、雇用環境の面でも持ち直しが見られるなど、景気は緩やかな回復基調で推移した。このような経済情勢を背景に、18年3月の地価公示は下落傾向が続く結果だった。しかし、県内の土地取引件数は17年に40,593件あり、大きく落ち込んだ11年(35,238件)以降、6年連続で増加した。

 成約価格動向調査では(※)では、相当価格(正常価格)に対する、実際に把握した取引価格の割合を分析した結果、静岡市では年間の集計件数1,281件のうち開差率-10%超が344件、-10%〜0%が293件、0〜10%が402件、10〜20%が118件、20〜30%が52件、30%以上が72件と、「やや弱含み」「やや強含み」が全体の半数以上を占め、取引価格は「概ね安定」していると判断された。しかし「強含み」の傾向は、16年は全体からみると21%を占めていたが、17年は18.8%と減少した。

 一方、浜松市は年間の集計件数1,438件のうち、開差率-10%超が289件、-10%〜0%が283件、0〜10%が594件、10〜20%が138件、20〜30%が64件、30%以上が70件と、およそ6割にあたる877件の取引が「概ね安定」と判断された。しかし全体的には、「やや強含み」「強含み」も同様に約6割にあたる866件となり、静岡市に比べ強気の取引が見られた。また、「強含み」の傾向は、16年は全体からみて19.5%を占めていたが、17年は18.9%に減少。静岡市と同様に強含みの傾向は前回に比べ減少傾向が表れた。

中部地区の土地取引件数の推移他

住宅地の平均取引価格他

<西遠>利便性・居住環境の良好な中区、東区で需要!
浜松市の中心商業地、前年に続き上昇傾向

 浜松市(湖西市を含む)の住宅地で最も取引が多いのは、1,000万超〜1,500万円の物件で、次いで500万超〜1,000万円の物件となり、両区間で全体の約55%を占めている。(図表-7)市区別では、単価の高い中区が約2,141万円と最も高く、次いで東区、西区、南区、浜北区、北区、湖西市、天竜区の順となっている。

 土地単価は、1uあたり6万円超〜9万円の取引が最も多く全体の約33%を占め、次いで3万円超〜6万円の取引で全体の約30%、両区間で約63%を占めている(図表-8)。市区別では、浜松市中区が平均83,131円/uと最も高く、次いで東区の60,547円/u、南区の53,616円/uとつづく(図表-5)。17年は前年と比較して平均土地総額が約9.17%の下落(前年は約2.4%の上昇)に転じ、平均単価は約1.0%下落した。市区別では、北区と湖西市が上昇し、その他の市区は下落した。

 商業地は1uあたり6万円超〜9万円の取引が最も多く、全体の約29%を占める。次いで9万円超〜12万円の区間が約20.4%、3万円超〜6万円の区間が約19.7%とつづく。平均単価を市区別にみると、浜松市中区が142,335円/uと最も高く、次いで東区、南区、湖西市、北区、西区、浜北区、天竜区の順となっている(図表-6)。

 浜松市の地価動向は、18年地価公示の結果によれば、住宅地は平均±0%を示しているが、下落幅は引き続き小さくなっている。利便性・居住環境の良好な中区、東区への需要は高く、また浜北区では区画整理事業や小規模住宅地を中心に需要が高まっている。

 また、商業地は平均+0.5%となっており前年の傾向を継続している。中心商業地の地価が上昇傾向にあるほか、周辺の近隣商業地や路線商業地の地価は値頃感、底値感から下げ止まっており、横ばいないしは上昇基調であるとしている。

浜松市土地総額ヒストグラム他

静岡県市町村別地価動向マップ住宅地

<中遠>全体的に下落率は若干ながらも縮小傾向
沿岸部は依然として下落、内陸部は堅調で二極化が鮮明に!

 中遠地区(磐田市、袋井市、森町)の住宅地の取引は、2,000万円以下の物件に集中しており、最も取引が多いのは500万円超〜1,000万円の物件で全体の約32%を占める。次いで1,000万円超〜1,500万円が約31%、500万円以下が約19%、1,500万円超〜2,000万円が約7%で、これらの区間で約90%を占めており、前年と比べて500万円以下の区間が増加している(図表-9)。

 平均単価を見ると75,000円/uまでの区間が全体の94%を占めている(図表-10)。

 17年の地価動向は、全体的に下落率は若干縮小する傾向にあるが、海岸線から近く海抜の低い南部地域では、防災意識の高まりから依然として大きな下落となっている。これに対し、内陸部では堅調な動きが見られ、二極化が鮮明となっている。また、人口の減少、高齢化が進む地域では潜在需要の減少とともに地価の下落が継続している。

 住宅地については、高台や内陸部などの環境・利便性の面で優る地域では、若干の上昇、若しくは横ばいで推移しており、概ね下げ止まりの状況となっておる。

 商業地は、郊外店舗への顧客の流れにともない、既存商業地は収益環境の悪化を背景に需要は弱く、背後の住宅地の水準まで価格が下落。海岸線周辺地域に位置する商業地についても住宅地と同様に下落率が大きいとしている。

中遠地区土地総額ヒストグラム他

静岡県市町村別地価動向マップ商業地

<東遠>1,500万円までの取引が中心
JR掛川駅、菊川駅周辺の地価は安定的に推移

 東遠地区(掛川市、菊川市、御前崎市)の住宅地は、500万円超〜1,000万円の物件が最も取引が多く、全体の約40%を占めている。また、1,500万円までの区間で全取引の約91%を占めているのが特徴だ(図表-11)。

 土地単価では、15,000円超〜30,000円/uが最も頻度が高く全体の25%を占め、次いで45,000円超〜60,000円/uが約24%と続く。60,000円/u以下の区間に全体の約90%が集中している(図表-12)。住宅地の平均単価を市町村別でみると、掛川市が38,939円/uと最も高く、次いで菊川市が30,664円/u、御前崎市は17,088円/uという結果だった。

 17年の地価動向は、住宅地については各市によりまちまちの動きとなった。掛川市は郊外ミニ開発による供給過多により、JR掛川駅から比較的近い地域以外では下落傾向。海岸から近く海抜が低い地域でも依然として地下の下落傾向が続いている。菊川市の下落率は若干拡大傾向、御前崎市の下落率は縮小傾向となった。

 商業地については、地区外の大型商業施設や幹線道路沿いの路線商業施設への客足の流出、経営者の高齢化などにより衰退傾向が続いている。

東遠地区土地総額ヒストグラム他

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(2019.01)

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