不動産だよりロゴ

【静岡県西部地区・浜松市近郊一円の不動産物件検索サイト】

ホームサイトマップお問合せ

TOP・物件検索
ニュースファイル
住宅ローン金利シミュレーション
不動産購入ガイド
不動産売却マニュアル
不動産の税金
お部屋探しガイド
Rnetログイン

'19静岡県西部不動産市場を展望

 

2019年消費税増税に向けて不動産市場はますます活発化!

濱松不動産鑑定・中村進一郎氏に聞く!

濱松不動産鑑定株式会社不動産鑑定士中村進一郎さん  国土交通省が発表した2018年7月1日時点の都道府県地価(基準地価)によると、平均変動率は住宅地1.1%、商業地0.3%、工業地0.4%のマイナスとなり、全用途で10年連続下落した。ただし、下落幅は縮小し、都市部の商業地や利便性の高い住宅地は上昇傾向にある。来年は平成最後の年。10月には消費税増税も予定されている。2019年の不動産市場はどうなるのか、不動産鑑定士の中村進一郎さんにこの一年をふり返りながら展望してもらった。

 

 

 

濱松不動産鑑定株式会社
不動産鑑定士
中村進一郎さん

■全国平均は前年比プラス0.1% 1991年以来27年ぶりに上昇

 国土交通省が発表した今年7月1日時点の都道府県地価(基準地価)によると、商業地と住宅地、工業地などを合わせた全用途の全国平均は前年比プラス0.1%で、バブル期の1991年以来27年ぶりに上昇した。過去最高の上昇率が1990年の13.7%で、翌年の3.1%を最後に下落が続いていたが、今年は商業地が三大都市圏と地方圏の中核都市(札幌、仙台、広島、福岡)で大きく伸び、全体を押し上げる形に。ただ、人口減少などで土地需要が少ない地方圏は依然として下落が続き、格差が広がっている。住宅地は三大都市圏がプラス0.7%、中核的な地方都市の平均がプラス3.9%だったのに対し、地方圏全体では0.8%のマイナスとなったものの、下げ幅は縮まった。

 では、静岡県西部はどうだろうか。浜松市の商業地は中区で2.1%上昇、東区で2.2%上昇と前年より伸びた。住宅地は中区で0.7%上昇、東区で横ばい、西区で0.8%下落、南区で3.0%下落している。北区は三方原台地の宅地需要が高く、出店意欲も旺盛だが、売りに出る物件が少ない。浜北区は住宅地が遠州鉄道沿線の中心部で強含みである一方、周辺は下落傾向に。こうした中、染地台の人気は高く、品薄感から近くの内野台でも需要がある。天竜区の住宅地は2.1%下落した。

住宅地の価格動向 『浜松市/住宅地の価格動向』(表A)を見ると、2018年12月時点で、上昇が20%、横ばいが40%、下落が40%となっている。『住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)』(表B)では、2018年の3.3uあたりの価格は283,000円、1画地(62坪)の価格は1,754万円で、前年と変わらない。変動率は2014年から3年連続でマイナスだったが、昨年プラスに転じて今年も維持している。

 湖西市は物件が少ない市中心部で引き合いが強いものの、2年前に開設されたJR新所原駅南口周辺の動きは限定的。特に沿岸部は取引が低調だ。

沿線別宅地価格1

■第西部全域で取引件数が減少する中、区画整理された新興住宅地が人気

 中村さんは次のように分析する。「人口減少や高齢化が進み、県西部全域で取引件数が減っています。空き家の増加にも歯止めがかかりません。中心部志向は相変わらずで、中区の曳馬、幸、高丘、葵西などは安定しており、価格も底堅い。ただ、郊外であっても区画整理された新しい分譲地は人気があります。浜北区染地台では分譲区画が発売されるとすぐに買い手が付き、取引価格も場所によっては遠州鉄道沿線を上回るほど。この他、上島、早出、本郷も引き合いがあります」

 新興住宅地の吸引力は浜松市内だけでなく周辺市でも同様だ。磐田市富士見町、袋井市愛野、秋葉路、久能、掛川市紅葉台は人気が高く、これらは街並みが整備された新しさが共通点。中村さんは「愛野は袋井市中心部より高い価格で取引されています。これはJR愛野駅の交通至便性に加え、周辺一帯がきれいだからでしょう。昨今では公共交通機関以上に車でのアクセスが重視され、近くに24時間営業のコンビニやドラッグストアがあるかどうかを気にする人が増えてきました。時代とともに便利の価値が変わってきたのではないでしょうか」と話す。

 近年の傾向として、土地価格と建物価格を別々に考えず、総額で判断する人が多いと中村さんは指摘する。「購入者は地価が多少割高でも建物価格でセーブできれば許容し、エリアで選別するよりも個々の物件に目が行っています。街並みや周辺環境も含め、トータルで魅力を打ち出せる分譲住宅は強いですね」

沿線別宅地価格2

住宅地価格の推移

■第三都田地区工業用地の分譲好調 県内3社に加え、県外企業も進出

 東名高速道路・浜松IC、三方原スマートIC、新東名高速道路・浜松浜北IC、浜松SAスマートICが集中し、高速道路との好アクセスから物流効率のよさが注目される都田地区。浜松市では交通至便な立地を売りに47.6haの事業用地に13区画を造成して2016年度から「浜松市第三都田地区工業用地」の分譲を進めてきた。既に県内3社が進出を決め、今年10月には東京に本社を置く産業用ロボット向け精密減速機などを手掛ける大手機械メーカー、ナブテスコが進出の意向を示した。市は2021年度内に分譲を完了する計画。主要産業の重心が都田へ移り、今後の雇用状況によっては人の流れも変わりそうだ。

都田地区写真

浜松市第三都田地区工場用地 勤務地再編成に伴い、賃貸市場も気になるところ。中村さんは次のように説明する。「空室が増え、家賃も上げられないことから、新規投資者(賃貸マンション・アパート経営者)は減少傾向に。県西部の平均表面利回り(年間の家賃収入を投資額で割った数字)は現在、8%程度。賃貸経営から撤退するオーナーもいて、一棟売りも見られます」。とはいえ、単身者やマイホーム購入前の若年世帯などの需要はあり、賃貸から賃貸へ移り住む人も少なくない。戸建て同様、他と差別化した魅力ある賃貸物件の模索が続く。

第三都田地区他写真

■新築分譲マンションは400戸超 戸建てを上回る平均3,710万円

アルファステイツ浜松駅西 次に分譲マンションの動向を見てみよう。濱松不動産鑑定がまとめた『浜松市の新築分譲マンションの推移』(表C)によると、2018年に発売された物件数は6件、戸数は403戸で、過去10年間で最多となった。中村さんは続ける。「市中心部に大和ハウス工業とスズキビジネスが共同開発した大型分譲マンション『常盤町レジデンス』(全172戸)が誕生し、供給数が大幅に増えました。利便性に優れた市中心部の新築分譲マンションは価格も高いので、全体の平均を押し上げる形となり、2018年の1戸当たりの価格は3,710万円に。ここ数年は建築費が高騰していることに加え、グレードも向上しているため、一段と高い価格帯へ突入。平均で比較すると、戸建ての価格をマンション価格が上回っています」。

新築分譲マンションの価格上昇に引っ張られて、市中心部の中古マンションも高値で推移。JR浜松駅周辺の中古マンション市場は出来上がっており、売物件も少ない状況だ。

ブライトタウン小池常盤町レジデンス

浜松市の新築分譲マンションの推移

■低金利の今、大型分譲地は買い時 気に入ったら消費増税前に決断を

中区早出町ヤマハ発動機跡地の写真 今年も残すところあとわずか。来る2019年は平成最後の年であり、再来年には東京オリンピックという世界的ビッグイベントも待っている。中村さんに『2019年浜松市地価の見通し』(表D)をまとめてもらった。中区と浜北区が横ばい、東区、西区、南区、北区はいずれも下落傾向だが、局所的に好調なエリアもあると見込んでいる。「中区の住宅地は底堅く、郊外の大型分譲地も需要がありそう。こうしたチャンスを狙って首都圏の分譲マンション業者やハウスメーカーは地方進出の動きを見せています。来年10月予定の消費税増税へ向けて、不動産市場はますます活発化するでしょう」

 人生で一番大きな買い物といわれる住宅。増税分の2%は無視できない。新築住宅(マンションを含む、土地は非課税)は、引渡しが9月30日までに完了すれば消費税8%、10月1日以降にずれ込むと10%。注文住宅に限り、工事の請負契約が来年3月31日までに終わっていれば、引渡し時期に関わらず8%が適用される。中古住宅は一般に売主が個人なので非課税だが、売主が不動産業者の場合は課税される。また、仲介手数料も課税対象となる。

袋井市掘越の分譲地 「消費増税に煽られて買い急ぐのは禁物。政府は住宅ローン減税の期間3年延長や住まい給付金を拡充するなど支援策を進めているので、落ち着いて納得できる物件を探したいものです。とはいえ増税の風は強いため、年明けから来年7月まで不動産市場は活発化するはず。また、土地単価よりも建物を含めたパッケージで総額判断する傾向は今後も変わらないでしょう。これから住宅購入を考えている人へのアドバイスとしては、消費税よりむしろ金利に注目すべき。総額で比較すると金利が家計に与える影響は大きいので、低金利の今のうちに決断し、入居後もゆとりを持って生活してほしいですね」

 2019年がマイホーム元年となる家族は今後の不動産市場の動向から目が離せないだろう。引き続き弊誌では幅広く情報を集め、ホットなニュースを迅速かつ詳細に発信していく。

浜松駅周辺マンション写真

ブリックタウン富塚の杜 ブライトヒルズ富塚写真浜松市の地価の見通し

ボーダー

 

(2018.12)

 

Copyright (C) ADvance Forward Co.,Ltd. All Rights Reserved.