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インスペクション密着リポート

 中古住宅市場が変革期を迎えている。従来はそのままの状態で売りに出すケースがほとんどだったが、ここ数年、建物の履歴や状況を明らかにして買い手に安心を提供すべく、インスペクションを実施しようという気運が高まっている。中古住宅市場を活性化させ、円滑な循環を生み出すことを目的に結成された「静岡ストックハウス流通促進協議会」はインスペクションを積極的に推進。その現場に密着し、インスペクションがどのように行われているのかを取材した。

■既存住宅状況調査技術者と建築の専門家が各項目を入念に調査

インスペクションを実施した既存住宅 今回、インスペクションが行われたのは浜松市中区に建つ築30年の木造瓦葺2階建。(右写真)静岡ストックハウス流通促進協議会の会員である既存住宅状況調査技術者と設計士、建築士、建物を管理する不動産業者らが集まり(今回はモニター実施のため、通常より多い人数で行っています。)、打合せの後、状況調査に取りかかった。

階段蹴上の高さ計測写真 まず、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会が定める建物状況調査の項目を一つひとつチェック。目視中心の非破壊調査で、基礎、土台、床、柱、梁、内壁、天井などの劣化状況を目視で把握する。(写真左 階段蹴上(一段)の高さを計測。建築基準法の制限に入っているかをチェックする。)この建物は所有権が移転しているため、新築時からの具体的な経緯は不明だが、建築のプロが診れば推測は可能。「当時の基準で丁寧に造られている」とか、「切妻屋根なので水が入りにくく、雨漏りの形跡もない」など見解を共有しながら作業が進む。また、建物の傾きを調べるためにレーザー墨出し器を持ち込み、各部屋でパルスレーザー光を投射。ライトが示す水平線、垂直線と床や柱との誤差を測定したほか、天井裏も開口部から目が届く範囲をチェックした。外側については、外壁、軒裏、瓦、雨樋の状態を調べ、損傷なしと判断した。

ダイニングキッチン写真 こうして国土交通省の定めるガイドラインに基づいて検査を完了した中古住宅は、手続きを経て既存住宅瑕疵担保責任保険に加入でき、引渡し後に瑕疵保険対象部分に瑕疵が見つかった場合、補修費用を保険で賄うことができる。新築住宅とは異なり、瑕疵保険加入義務がない中古住宅だからこそ、インスペクションが必要といえるだろう。

 

■防災、ハザード、省エネルギーを加えたオリジナル調査で情報提供

STEP1からSTEP3へ 静岡ストックハウス流通促進協議会では住宅瑕疵担保責任保険協会の建物状況調査に、独自のインスペクションをプラスして実施している。調査項目は最近頻発している台風被害への対応力や、南海トラフ巨大地震レベルを想定した「液状化の可能性」「到達する津波の高さ」、立地付近の河川が氾濫した場合の「洪水による浸水の深さ」をそれぞれ4段階〜6段階で推定。一方、省エネ性については、築年代別性能値の推定を行う。さらに、配管・電気・ガス・水道設備の作動確認も加え、一般的な診断を補充している。

チェックシート 上記のインスペクションを「STEP1」と位置付け、(写真上)その先に性能向上リフォーム工事を念頭に置いた「STEP2」と、具体的に性能向上リフォームを提案する「STEP3」を用意。STEP2では耐震診断、温熱診断(空調給湯負荷金額概算の算定)、新築時設計図との整合チェック、電気・ガス・水道設備の省エネ性チェックを行う。STEP3では耐震補強計画の立案、ライフサイクルコストの算定、リフォーム瑕疵担保保険加入、既存住宅性能評価の活用などを実施し、物件の性能向上リフォームへの道筋を円滑化する。

情報イメージ写真

 

■住宅検査(インスペクション)無料キャンペーンを実施中

良質な中古住宅の市場を形成

 中古住宅の流通促進に向けた取り組みは今、国と民間が連携して進めている。不明や不安といったこれまでの中古住宅のマイナスイメージを払拭し、インスペクションによって情報公開することがその第一歩だ。国土交通省では「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)を創設し、平成29年12月1日より施行している。検査済みの中古住宅は「安心R住宅」の標章を使用でき、物件選びに役立つ情報が記載された「安心R住宅調査報告書」で情報開示する。

 安心を売り、安心を買う仕組みが構築されれば、中古住宅の注目度が高まり、市場は活性化するはずだ。静岡ストックハウス流通促進協議会では現在、リフォームを検討している戸建住宅を対象に「住宅検査(インスペクション)無料キャンペーン」を実施している(モニター実施を条件に平成30年12月31日まで)。STEP1の診断が無料で受けられるこの企画は画期的だ。今こそ建物の健康診断を受け、中古住宅の潜在価値を高めよう。

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(2018.10)

 

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