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2017年どうなる?静岡県西部不動産市場

不動産鑑定士 中村進一郎さんに聞く !

■ 上昇と下落の二極化が進行。かしこく買うためのポイントは?

 国土交通省が発表した2016年上半期の新築住宅戸数は、前年同期比5.2%増の46万3469戸と2年連続で増加。相続税の負担軽減策としての貸家需要が押し上げた結果とはいえ、景気はゆるやかな回復基調にある。一方、静岡県内の基準地価の平均変動率は全用途で8年連続の下落となったが(2016年7月1日現在)、2013年以降は下落幅が縮小し、利便性の高い地域は上昇が続くなど、二極化が進んでいる。近年の動向を分析し、2017年の不動産市場を予測する新春特集。濱松不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士、中村進一郎さんにうかがった。

 

大平台・上西

 「沿線別宅地価格」(図1-1)

「沿線別宅地価格」(図1-2)

 

 

■ 浜松市の住宅地の単価と総額は18年前の資産デフレ期の水準に

 国土交通省が発表した2016年7月1日現在の都道府県地価(基準地価)によると、静岡県内の平均変動率は8年連続で下落。住宅地1.1%、商業地0.7%、工業地0.7%のマイナスだった。中心市街地では上昇傾向が見られる一方で、郊外や沿岸部は下落傾向が続き、二極化がさらに加速している。

 濱松不動産鑑定が作成した「住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)」(表A)を見ると、2016年度の3.3uあたりの価格は280,000円、1画地(62坪)の価格は1,736万円とマイナス2%の変動率を示している。中村さんは「2014年度から1坪あたりの価格が300,000円を割り、現在の単価と総額は約18年前の水準に戻った」という。18年前といえば、毎年、住宅地の価格が5〜7%程度下落していた資産デフレ期で、1997年は消費税が3%から5%へ引き上げられた年だ。その後、2011年の東日本大震災によって津波の脅威が全国の沿岸部へ波及し、高台需要が鮮明となった。「住宅地の地価動向」(表B)を見ると、2016年12月時点で、上昇は20%、横ばいは50%、下落は30%。これを踏まえて中村さんに、2017年の地価の見通し(表C)を区別に立ててもらった。「中区にニーズが集中し、東区、北区、浜北区は少し上昇。対して、西区と南区は下落が続きそう。自然災害の危険性が低く、生活利便性が高い駅沿線が人気ですね」と中村さん。二極化と並んで、好立地エリアに商業や住宅の需要が集中するコンパクトシティー化が見受けられる。

「住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)」(表A)

■ 年々厳しくなる消費者の選別眼、景気眺めから購入の先延ばしも

 では、「沿線別宅地価格」(図1)を細かく見ていこう。まず、浜松市内。好調の中区にあって、とりわけ取引の多いエリアは幸、上島、富塚町だ。

「賃貸住宅の入居者が戸建てを検討する際、お子さんの学区を変えたくないことから、同地区で住まいを探す傾向にあり、これらのエリアが善戦しているのはその表れでしょう。東区の筆頭は来年夏に会員制大型量販店『コストコ』の出店がイトーヨーカドー跡地(上西町)に予定されている宮竹町周辺、西区は価格が高くても売れる大平台に安定感があり、北区は三方原町で取引が目立ちます。

浜松市立浜名中学校は校舎移転改築 一方、浜北区は貴布祢や横須賀といった鉄道沿線の中心部が人気。浜北区役所が『なゆた浜北』へ移り、大規模宅地造成による生徒数の増加から、浜松市立浜名中学校では平成30年4月供用開始を目指して校舎移転改築が行われます。当エリアは人口増加による動きが顕著ですね」 生活環境と地盤がよく、交通至便な沿線は強含みという中村さん。年々、消費者の選別眼が厳しくなり、景気眺めから購入を先延ばしする傾向が見られると分析する。また、職場が移転する関係で、北への志向にも拍車がかかる。

 都田地区では約50社が集う「都田テクノポリス」に加え、「都田地区工業用地」に地元大手メーカーが新工場を建設中。さらにその北側に「第三都田地区工業用地」(約200ha)を整備しており、今年度から一部分譲開始が予定されている。これに連動して「きらりタウン浜北」や半田山の人気も上昇していて、今後、浜松市内の人口分布は南から北へ比重が移りそうだ。

浜北区役所が『なゆた浜北』へ

 

第三都田地区工業用地

 

 

■ 磐田、袋井、掛川は内陸部が中心、JR新所原駅周辺の動きは未知数

 

JR袋井駅北口にホテルの誘致計画 周辺市町では、JR袋井駅北口の市有地を活用したホテルの誘致計画や、JR菊川駅北側地域の開発のテコ入れなど、地域活性化の取り組みが見られるものの、昨年と比べて大きな変化はない。中村さんに取引の多いエリアを聞くと、袋井市では愛野が比較的よく、掛川市では「家代の里」で新築住宅の着工が見受けられ、葛ケ丘で中古住宅が取引されているという。磐田、袋井、掛川、菊川はいずれも内陸部と沿岸部で明暗が分かれ、東日本大震災の影響は依然として色濃い。では、湖西市はどうだろうか。

 「高台の新所原はまずまずですが、鷲津や吉美は価格がダウン。JR新所原駅の整備で南北の橋上通路が完成し、南口がオープンするなど、明るい話題もありますが、活性化へとつなげるには時間が必要ですね」

 地盤や利便性といった立地条件もさることながら、広くて新しい分譲地は総じて好調だ。「分譲地の価格は値崩れしていません。それだけ人気があるということ。特に市街化区域の用途地域内は値が下がらないので、気に入った分譲地があったら、迷わず購入するべきだと思います」と中村さん。静岡県西部では戸建て志向が強く、土地から探す人が多い。高齢社会を見据え、高齢者のニーズに対応した住宅のビジネスモデルの登場も待たれている。

JR新所原駅の整備で南北の橋上通路が完成

 

■ 建築費高騰で新築分譲マンションの供給が激減。来年以降はどうなる?

ブライトタウン大蒲(遠州鉄道) 首都圏ではオフィスの選別が強まり、マンション販売も過熱感が薄れてきた。建築費高騰で1戸あたりの平均価格は5,600万円台で推移(2016年8月時点)、契約率も好不調の分かれ目とされる70%を下回っている。では、浜松市ではどうだろうか。「浜松市の新築分譲マンションの推移」(表D)を見ると、2016年の供給数はわずか1件。戸数も前年を大幅に下回り、39戸にとどまった。中村さんは続ける。

 「建築費の高騰が価格に反映され、2016年の1戸あたりの価格は3,950万円と前年を800万円以上も上回っています」。こうした新築物件の高騰を受け、駅周辺の中古分譲マンションも高めに推移。リノベーション需要もあり、築年数の浅い好条件の中古マンションは堅調だ。

 新築分譲マンション購入を検討している人に向けて、現在販売中の新築分譲マンションと、新春以降発売の新築分譲マンションを中村さんに挙げてもらった。「現在販売中(2016年12月16日現在)の新築分譲マンションは、エンブルガーデン浜名湖(ヨシコン)、ブライトタウン大蒲(遠州鉄道)、ル・シェモア佐鳴台(セキスイハイム東海)、シティーライフ浜松ザ・フロンティア(三立プレコン)、ル・シェモア八幡町(セキスイハイム東海)。来年以降の発売を予定している新築分譲マンションは、ウィスティリア浜松中央(フジ都市開発)、ブライトタウン貴布祢(遠州鉄道)、プレミスト高町(大和ハウス工業)のほか、遠州病院跡地にスズキビジネスと大和ハウス工業が共同で大型マンションを計画しています。販売価格はいずれも3,000万円超が予想される中、価値ある物件を見極めて納得のいく買い物をしていただきたいと思います」

浜松市の新築分譲マンションの推移

■ マイナス金利と増税前の今こそワクワク感のある住まい選びを

2017年発売予定の新築分譲マンション 現在の市況を中村さんは次のようにまとめる。「景気が不安定なため購入を先延ばしにする人が多く、消費者の選別の目は厳しくなっています。ただ、価格面では、分譲マンションを除く土地と住宅で、売り手と買い手の価格目線が合いつつある。来年はさらにマッチングしていくのではないでしょうか」

 住宅ローン金利は日銀のマイナス金利による“歴史的な低水準”にあり、これからマイホームを購入する人にとっては追い風だ。しかし、住宅ローン金利決定の指標となる長期金利が10月末から上昇していることを見ても、歴史的低水準がいつまでも続くとは考えにくい。また、消費税増税についても、10%への増税がいったん保留されたとはいえ、その日(2019年10月)は必ずやってくる。「人気の土地は価格を維持しており、新しく誕生した分譲地も好調。下落を待ち望んで模様眺めをしていると、後悔先に立たずということも。楽観を捨て、これと思う物件に出会ったら即断した方がよいのではないでしょうか。低金利と増税前の今がチャンスです」

 年明けと同時に新春販売会や完成見学会を予定している企業も多い。現地へ足を運び、立地条件や周辺環境、外観、間取りなどを自分の目で確かめよう。まずは情報収集から始め、2017年をマイホーム元年としてほしい。

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(2016.12)

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