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絶対損しない、借り換えて得する住宅ローン返済

 

 日銀のマイナス金利政策を受け、この2月以降は低金利の住宅ローンに借り換える動きが急増している。朝日デジタルが4月5日に伝えたニュースによると、大手銀行6行への住宅ローン借り換えの申込件数が3月に計約23,600件となり、前年同月の3.6倍に増えたと報じた。中でも3月契約分の当初10年固定の最優遇金利が年0.5%と特に低かった三井住友信託は同6倍、年0.8%だった三井住友も同4.7倍になったとされる。今まさに借り換えて家計への負担を減らしたり、住宅を購入したりするチャンスと言えそうだ。ここでは住宅ローン借り換えのポイントを紹介しよう。

■住宅ローン借り換えのポイント!借り換えは諸費用に注意!

 住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを完済した上で、他行から新規の融資を受けること。したがって借り換えでメリットが出るかどうかのカギを握るのは金利差に加え、借り換えにかかる諸費用(コスト)だ。金利が低いからと言って、むやみに借り換えても諸費用が上回ったのでは本末転倒と言えるからだ。

 借り換えにあたってまず確認したいことは、借り換えの3原則として次のような目安が挙げられている。 1:今の住宅ローンと借り換え後の金利差が1%以上  2:住宅ローン残高が1,000万円以上  3:住宅ローンの返済期間が残り10年以上…と言うものだ。この条件が整えば、諸費用を計算に入れても概ねメリットが生まれるためだ。

 

■ どの金利タイプに借り換える?自分の金利観にあったものを選ぶ!

 では借り換えに際してどの金利タイプを選択すべきか?

 住宅ローンには金利のタイプに応じて全期間固定型、固定期間選択型、変動型の3種類がある。「全期間固定型」は文字通り、借入れから完済まで金利が固定されるので返済計画が立てやすい。「固定期間選択型」は、当初定めた期間の金利は固定され、その期間が終了するとその時点で変動型に移行するか、または固定期間選択型を再度選ぶことができるものだ。「変動型」は、金利が年2回見直され金利変動の影響をそのまま受けるが、返済額の改定は5年ごとで、改定後の返済額は従前の1.25倍以内というルールがあるのでこれを超えることはない。しかし金利上昇幅が大きいと、返済額の多くを利息が占め、元本がなかなか減らないというデメリットがある。

■ 4月の適用金利、変動型は0.5%台〜、固定10年は0.55〜0.9%も。

 4月現在の金利水準(図表1・2)を見てみよう。

 固定期間選択型については、各行が主力とする10年固定は都銀・信託をはじめ地銀や信金などが引下げ後の最優遇金利を0.55〜0.9%とし、超低金利の状態にある。過去最低を記録した3月から0.05%〜0.10%引き上げたものの依然1.00%を下回る水準がつづいている。

 長期固定の「フラット35」は返済期間20年以下が1.02%〜1.65%、21〜35年が1.19%〜1.82%でこれも過去最低水準にある。

 一方、変動型は信託やネット銀行で0.5%台からだが、都銀は0.625%で横並びの状態。すでに十分に低金利なのだが変動金利は短期プライムレートに連動するため、日銀のマイナス金利導入後でも基準金利は下がっていないのが実情だ。いずれの金利タイプも引下げ後の金利は適用金利として、貸し出す相手の信用力や他行との競争などに応じて決めているので、最近では変動型と固定型の金利差が縮まり、借り換えでは変動から固定への切り替えも少なくないという。

 では、借り換えに際してどんな点に注意すべきか? ここで注意しておきたいことは、固定金利選択型では当初の金利が各行横並びでも、固定期間終了後には金利に差がつくことだ。前述のとおり住宅ローン金利は各行とも「基準金利」から一定の割引幅を持たせた上で「適用金利」を決めている。

 例えば大手行では固定期間に応じて基準金利から1.5%〜1.85%割り引くが、金利プランによっては当初の割引幅を大きくした上で固定期間終了後には1.4%に縮小するケースが見られる。

 

4月の適用金利

■ 借換え後は、「変動型」が4割に

 住宅金融支援機構が、去る2014年11月から2015年10月までの一年間に住宅ローンを借換えした972人を対象に行ったアンケート調査によると、借換え後の金利タイプは「変動型」を選んだ人が最も多く40.5%だった。次いで「固定期間選択型」が39.3%、「全期間固定型」は20.2%という結果だった。(図表3)

 現状よりも「より金利が低い金利タイプ」が選ばれるのは必然だが、借り換え市場では、将来の金利上昇を警戒し、「超低金利の今だから全期間固定で返済額を確定したい」という思いがあるようだ。

 では借換えによってどれだけ金利が低下したか?

 住宅金融支援機構の調査では、0.5%〜1.0%低下した人が23.9%と最も多く、次いで1.0%〜1.5%低下が15.7%あった。2.0%超低下した人も12.7%いた。

 

借り換えによる金利タイプの変化

■ 借り換えにかかる諸費用はローン保証料によって大きく異なる

借り換えにかかる諸費用 借り換え時に諸費用の中で、大きな金額を占めるのが、新たに融資を受ける際に必要となる抵当権設定費用とローン保証料だ。

 抵当権設定費用は登記時に登録免許税として「借入元本×0.4%」がかかる。つまり借入額が2,000万円の場合は「2,000万円×0.4%」=8万円だ。この登録免許税は住宅の取得時には「床面積50m2以上、取得後1年以内に登記」などの要件を満たしていれば「借入元本×0.1%」という軽減措置が受けられたのだが、借り換えではこの適用は受けられない。また登記申請は通常司法書士に依頼するので、司法書士報酬も3〜5万円程度は見ておいた方がいいだろう。

 次にローン保証料だが、借り換え費用の中で最も大きな額を占めるので注意が必要だ。保証料はローン利用者の返済が滞った際に保証会社が金融機関に弁済するためのもの。料率は借入金額と返済期間、返済方式、年収に占める返済額の割合などによって異なり、長期返済になるほど高くなる。支払方式には、借入時に一括で支払う「外枠方式」とローン金利に上乗せして分割で支払う「内枠方式」がある。例えば三菱東京UFJ銀行で30年間「外枠方式」で借りた場合は借入額1,000万円あたり191,370円〜765,480円とかなり幅がある。また「内枠方式」では借入金利に0.2〜0.3%を上乗せするのが一般的だ。

住宅ローン借り換えの手順 またこの保証料については、今の銀行に全額前払いをしている場合は、ローン返済の途中で一括返済をしたとき、残りの期間分の保証料は返してもらえることになっている。したがって借り換え先のローン保証料に充当することを念頭におけば金銭的負担は減るだろう。

 保証料は前述のとおり大きな金額を占めるが、ローン利用者にとってはメリットはない。そこで保証料不要のネット銀行が最近多くの注目を集めている。ただネット銀行は事務手数料が比較的割高なため、借り換えにあたっては金利プランと合わせた検証が必要だろう。またフラット35も保証料は不要だ。しかしフラット35は団体信用生命保険(団信保険)を利用する場合はローン利用者が負担しなければならない。民間の住宅ローンであれば、金融機関が負担してくれるので、結果的に両者の違いは多くは生じないだろう。

■ 総支払額で返済プランを比較、期間短縮で更なる利息軽減効果も!

住宅ローン借り換えシミュレーション では具体的に借り換えによってどれほどの利息軽減効果があるのか、住宅金融支援機構が提供する「借換えシミュレーション」を使って検証してみよう。

 

検証1
フラット35から全期間固定へ

 5年前の2011年4月に2,500万円を「フラット35(35年返済)」から金利2.63%で借入れていた場合を想定すると、毎月返済額は91,113円、残りの返済期間は30年、ローン残高は2,267万円だ。(図表5)

 金利が低下した現在、同じ「固定型」へ借り換える場合、30年返済で最も低い金利は三井住友信託が提供する1.05%だ。借り換えにあたって保証料を金利に0.2%上乗せする形(1.25%)で計算すると、毎月返済額は75,548円で、月額15,565円の削減効果があることが分かる。借り換えしない場合と比較すると残りの30年間で約678万円もお得になる計算だ。

 

検証2
フラット35から変動型へ

 では変動金利に借り換えた場合はどうだろう。都銀で残りの期間を全額、引き下げ後の金利(0.625%)に借り換えれば、保証料を金利に0.2%上乗せしても当初の毎月返済額は71,107円で、月額20,000円も減らせる。ただし、30年という長期間を考えると金利上昇リスクへの配慮は必要だ。変動型を選択する場合は、ローン残高が少なく、返済期間も短いなど、金利上昇時に繰り上げ返済で元金を減らせるほど、家計に余裕がある場合がいいだろう。

 

借り換えプラン例

検証3
変動から固定へ

 当初から変動金利で借りていた場合はどうだろうか?(図表6)

 変動から変動への借り換えもひとつの選択肢だが、リスクを減らすには固定金利への借り換えが得策だ。例えば3年前に変動金利で2,500万円を0.875%(別に保証料0.2%上乗せ)で借入れていた場合、毎月返済額は95,059円、残りの返済期間は22年、ローン残高は2,234万円だ。

 図表のとおり残りの返済期間を全額、長期固定1.05%(別に保証料0.2%上乗せ)で借り換えた場合は毎月返済額は96,833円だ。月額1,774円の増加だが、低利で総支払額を確定できるメリットがある。また金銭的に余裕があれば、返済期間を短縮することで、さらに総支払額を減らすことも可能だ。いろいろな条件でシミュレーションしてみることをお勧めする。

 実際の借り換えにあたってはまず、現在借りている銀行に金利引下げの交渉をしてみることをお勧めする。他行に借り換える場合と違って、新たに抵当権を設定する必要もなく、手続きが簡単で交渉もスムーズに進められるだろう。

 

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(2016.04)

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