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新春企画、2016年の住宅市場大予測見出し

消費増税前年、決断の時!
企業誘致でニーズを掘り起こす!

株式会社濱松不動産鑑定中村進一郎さん 国土交通省が発表した2015年7月1日現在の都道府県地価(基準地価)によると、静岡県内平均変動率は住宅地が▲1.2%、商業地、工業地がともに▲0.9%と全用途で7年連続下落したが、下げ幅はわずかに縮小した。景気の緩やかな回復基調の中で、静岡市や浜松市などの都市部では需要の高まりを背景に、中心商業地や利便性の高い住宅地が上昇傾向にある。2015年の動向をふり返り、2016年の不動産市場を予測する年末特集。濱松不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士、中村進一郎さんにうかがった。

3大都市圏、地方中核都市とその他地方圏との格差が鮮明に

 2015年7月1日現在の都道府県地価(基準地価)によると、東京、大阪、名古屋の3大都市圏では商業地の平均が前年比2.3%のプラスとなり、国土交通省が「地方中核都市」に区分した札幌、仙台、広島、福岡の4市の商業地も3.8%のプラスとなった。これに対して、地方圏では下落が続き、ほとんどの自治体は人口流出と地価下落に歯止めをかけようと懸命だ。中村さんはこうした状況を「政令指定都市・苦難の時代」と指摘する。

「大都市圏と地方圏との格差が広がり、三極分化が進んでいます。大都市圏では低金利や株高による投資活性化に加え、日本を訪れる外国人観光客が急増し、訪日客を見込んだテナントが増加。ホテルが確保しにくいという声も聞かれます。しかし、こうした現象は都市圏のみで、地方への波及は限定的。県西部では投資やインバウンド消費の影響はあまり見られません」

 地方中核都市を除く地方圏は住宅地−1.6%、商業地−1.9%で、全体の80%弱が下落地点だった。名古屋駅東口の商業地はリニア中央新幹線開業への期待を受けて45.7%の大幅プラスとなったが、中村さんは「東海道新幹線のひかり号が停まる浜松は東西の交通利便性に優れ、気候的にも住みやすい地域。なのに、リニアやのぞみ号ばかりが注目されて、この地域本来の魅力が集客や人口増加につながっていないのが残念です。また、郊外へと人が流れる中、JR浜松駅を取り巻く市中心部の活性化も急がれます」と語る。

中心部と沿岸部で二極化、北区は工場進出で価格上昇も

 県西部の地価を見ると、浜松市は中区の住宅地が0.6%上昇したのに対し、西区は−1.9%、南区は−2.6%それぞれ下落。東区で下落率が縮小した一方、西区舞阪町では落ち込みが目立った。東日本大震災を境に高台と沿岸部の二極化が進み、この傾向は現在も続いている。また、北区は初生町で需要が高いものの物件が少なく、価格は上昇傾向に。都田地区へ地元大手企業の工場進出が決まっており、従業員の転入が進めば、周辺一帯はまだ上がる可能性があると予測する声も聞かれる。浜北区は津波の心配がないことから、ここ数年緩やかに上昇していたが、住宅地は−0.3%の下落に転じた。天竜区も西鹿島駅周辺を除くと引き合いが乏しく、厳しい状況が続いている。 「沿線別宅地価格[次頁図1]が示すように、下落地点が50%を超え、奮わない結果となりました。佐鳴台、高丘、上島、和合、上西町など中区と東区の一部でやや上昇した地点がある程度で大半の土地が下落しています。今年は大雨による河川の増水や決壊が大きな被害を招きました。沿岸部や海抜が低い土地、河川流域は津波や洪水のリスクを受けやすく、テレビや新聞などでこうした被害状況を目にすると、敬遠する気持ちが強まります。自然災害だけでなく、少子高齢化や人口流出による空き家の増加も深刻です。今年7月に総務省が発表した全国の空き家率(総戸数に占める割合)は13.5%。浜松市は10%以下ですが、対岸の火事ではありません。ものづくりの風土を活かし、企業誘致を図ることが人口流出を食い止める最善策ではないでしょうか」

 

住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)

住宅地の価格動向

 

 浜松市は「市街化調整区域における農業と工業のバランスある土地利用の実現」を目標に、平成23年12月に内閣総理大臣より「未来創造『新・ものづくり』特区」の指定を受けた。都田テクノポリスの北東に位置する第三都田地区工業用地(団地面積約49.8ha)では来年以降、約37haの造成に着手。新東名高速道路スマートICから約5分という交通利便性と、内陸部の強固な台地に位置する防災上のメリットをアピールし、県内外から優良企業を誘致しようと計画している。

 

 

新・産業集積エリア(第三都田地区)

 

湖西はJR新所原駅の整備に期待。磐田、袋井、掛川は内陸部が堅調

湖西市で整備が進むJR新所原駅 海抜の高低によって人気が分かれる傾向は周辺市町でも同様だ。湖西市は高台の新所原が好調であるのに対して、鷲津、吉美は価格を下げている。「JR新所原駅の整備が進み、南北の橋上通路が完成すれば、駅南側の利便性がぐんと高まります」と中村さんは期待する。

 住宅地が−1.0%の下落となった磐田市では明ケ島と三ケ野台の分譲地が好調。こちらもJR東海が鎌田地内に新駅設置を決定し、2019年度末の開業を目指していることがプラスに働いた。この他、袋井市、掛川市、周智郡森町はいずれも低価格で推移。菊川市は複合型商業施設や分譲マンションの建設が進むJR菊川駅北側が0.2%上昇した。御前崎市は外部からの需要がなく、依然厳しい状況だ。

 取引が活性化しない理由を中村さんは次のように分析する。「増収増益は一部の大企業に限られ、景気が回復しているという実感が沸かないため、全体的に消費マインドが弱い。さらに懸念すべきは、足元が一向に良くならないので、政府が発表する景気の動向指数を鵜呑みにできず、数字への信頼感が薄れていることです。また、低金利が続く中、買い急ぐ必要もなく、購入希望者は決断までに時間をかけ、じっくり見極めようとしています」

 長期金利が低下傾向にある中で大手銀行は11月の住宅ローン金利・固定10年超を0.05%引き下げた。長期固定型住宅ローン「フラット35」Sも今年2月から緊急経済対策として金利を大幅に引き下げ、長期優良住宅、低炭素住宅、耐震性・バリアフリー性が高い住宅など一定条件を満たせば「フラット35」の通常金利よりも0.6%低い金利で借りられるようになった(予算枠が埋まり次第終了)。しかし、住宅着工件数は前年割れしており、供給側は省エネ・省コストを推進するとともに、これまで以上にアイデアを駆使して消費者が魅力を感じる高性能な住まいを低コストで提供しようと努めている。

沿線別宅地価格1

沿線別宅地価格2

 

建築費の高騰で販売価格の上昇が見込まれる新築分譲マンション

 続いて分譲マンション市場に目を向けよう。 「土地の仕入れが思うようにいかず、新しい物件が出にくくなっています。また、建築費が30%ほど上昇していて、販売価格の調整にてこずる業者も少なくありません。購入希望者はじっくり検討して慎重に決めたいという思いが強いため、成約までに時間がかかっているのが現状です。ただ、駅近の利便性や安全性から購入を検討する人は依然として多く、20代後半から30代、60代を中心に潜在需要はある。今後、建築コストに比例して販売価格の上昇が予想されるので、今のうちが買い時と言えるでしょう」

 選択肢を広げるという点で中古市場も見逃せない。最近にわかに注目を集めているのが中古マンションだ。「政府のテコ入れもあって中古市場は活発化の兆しを見せています。築10年未満の中古マンションや築年数の浅い中古住宅を手頃な価格で購入し、自分好みにリフォームする人が増えています」と中村さん。リフォーム&リノベーションが定着すれば空き家対策にもなり、建てては壊す使い捨て社会の改善につながるはずだ。

 

浜松市の新築分譲マンションの推移

 

消費税10%はもうすぐ。賢く買うために今から準備しよう。

 1年間を振り返って、中村さんは2015年を次のように総括する。「今年は総じて下落傾向でしたが、個々に見ると、条件が良くて将来の資産価値が見込めるポイントが3割弱あります。消費税8%に向けた駆け込み需要が一段落したと考えれば、それほど悲観すべき内容ではないでしょう。悪い、悪いと言っても、全国の他の地方都市に比べれば、浜松市はまだ恵まれている。ひと息ついて、不動産市場に活気が戻ってくることを願っています」

 今年3月、2015年度税制改正関連法が参議院本会議で可決、成立。今年10月に予定されていた消費税率10%への引き上げを1年半延期し、2017年4月とすることが決定した。景気が悪化した場合に増税を停止できる「景気条項」を削除し、先送りを封じたことで、10%の消費税は確実に私たちの生活にのしかかってくる。こうしたことも踏まえ、最後に中村さんに2016年の不動産市場を予測してもらった。

 「来年は消費増税前年です。下降線に歯止めをかけるチャンスであり、売主は今まで以上に知恵を絞って高性能・高品質をそろえてくるでしょう。市場に出回る土地も次第に増え、購入側にとっては選択肢の幅が広がるはずです。また、企業誘致に成功すれば人の流れが変わり、新しいニーズも生まれます。ただし、楽観は禁物。のんびり構えていると、どんどん時間が過ぎていきます。消費税10%の2017年4月を視野に入れ、計画的に購入の準備を進めてほしいですね。需要が増えるということは人気が高い土地や分譲住宅、分譲マンション、中古物件に人が殺到し、競争が激化するということ。安閑とせず、即座にアクションを起こすことが成功の秘訣です」

 2016年のキーワードは「消費税増税前年」。年明けから早速、新春販売会や完成見学会を開催する住宅企業も少なくない。家族全員が納得する憧れのわが家を手に入れるためにはスタートが肝心。積極的に情報を収集し、少しでも気になったら現地へ足を運ぼう。“百聞は一見にしかず”である。

(2015.12)

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