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県内の「土地取引価格動向調査分析結果」 見出し

 

県内の「土地取引価格動向調査分析結果」を公表

(公社)静岡県不動産鑑定士協会

県内の土地取引件数 (公社)静岡県不動産鑑定士協会は、11月9日、静岡県内の年間土地取引件数や相当価格(正常価格)に対する契約価格の開差率等をまとめた「平成26年(2014年)土地取引価格動向調査分析結果」を公表した。

 同調査は14年地価調査や15年地価公示などを基に同協会所属の不動産鑑定士が調査・分析したもの。

 それによると、まず14年は4月に消費税増税が行われたことから、増税前の駆け込み需要の反動による景気の足踏みが見られたが、その影響も徐々に薄れ、最終的に景気は緩やかな回復基調で推移していると分析。県内の土地取引件数は、14年に38,948件あり12年以降3年連続で増加しているとしている。

 

土地取引件数の推移

 

成約価格動向調査分析

 

 

地価マップ1

 

地価マップ2

 

 

浜松市の取引価格は「やや強含み」の展開

 成約価格動向調査※では、相当価格(正常価格)に対する、実際に把握した取引価格の割合を分析した結果、静岡市では年間の集計件数1,260件のうち開差率−10%超が362件、−10〜0%が336件、0〜10%が330件、10〜20%が119件、20〜30%が61件、30%以上が52件と、取引価格はおよそ半数が「概ね安定」しているけれども、全体からみると「弱含み」「やや弱含み」の傾向が見られた。

 一方、浜松市は年間の集計件数1,486件のうち開差率−10%超が334件、−10〜0%が371件、0〜10%が518件、10〜20%が143件、20〜30%が68件、30%以上が52件と、およそ6割にあたる889件の取引が「概ね安定」と判断された。しかし全体的には「やや弱含み」より「やや強含み」とする見方が上回り、静岡市に比べて幾分強気の取引が見られた。

 

住宅地

 

商業地

 

内陸部や高台の住宅地に選好性!
浜松市中心商業地で値頃感・底値感も。

 浜松市(湖西市を含む)の住宅地で最も取引が多いのは、1,000〜1,500万円の物件で、次いで500〜1,000万円の物件となり両区間で全体の約53%を占めている。前年は1,500〜2,000万円の区間が2番目であったことを考えると低価格帯の物件に需要が移っている様子が伺える(図表-7参照)。

 土地単価は、1uあたり6〜9万円の取引が最も多く、次いで3〜6万円の取引となり両区間で全体の約64.5%を占める(図表-8参照)。市区別では、浜松市中区が平均86,019円/uと最も高く、次いで東区の60,312円/u、湖西市の54,978円/uとつづく(図表-5参照)。14年は前年と比較して平均土地総額が約7.9%下落、平均単価は約7.4%下落し、全体的に地価はやや厳しい状況と見られている。

 商業地は1uあたり6〜9万円の取引が最も多く全体の約28%を占める。次いで9〜12万円の区間が約21%、3〜6万円の区間が約18%とつづく。平均単価を市区別で見ると浜松市中区が135,533円/uと最も高く、次いで東区、浜北区、西区、北区、湖西市、南区、天竜区の順となっている(図表-6参照)。

 浜松市の地価動向は、15年地価公示の結果によれば平均0.2%の下落を示しているものの下落幅は縮小。東日本大震災を契機に、内陸部や高台の住宅地の選好性が高まっており、中区や浜北区は変動率がプラスとなっている。商業地では浜松中心商業地の周辺部など、地価水準が比較的低いところは値頃感、底値感から地価は下げ止まっており、一部では上昇の気配も見られるとしている。

 

浜松市土地総額ヒストグラム1

 

浜松市土地総額ヒストグラム2

 

高台・内陸部で堅調な動き!
沿岸部で下落、二極化が鮮明に!

 中遠地区(磐田市、袋井市、森町)の住宅地の取引は、2,000万円以下の物件に集中しており、最も取引が多いのは1,000〜1,500万円の物件で全体の約33%を占める。またほぼ同率で500〜1,000万円の物件がつづく。前年に比べて500〜1,000万円の取引が増加しているのは、浜松市と同様といえる(図表-9参照)。

 平均単価を見ると、75,000円/uまでの区間が高く、この区間で全体の約90%を占めている(図表-10参照)。14年の地価動向は、高台や内陸部などの環境・利便性の優れた地域では、若干の上昇、若しくは横ばい程度で推移しており、下げ止まりの様相となりつつある。一方、沿岸部では津波懸念が依然として強く、大きな下落率を示している。内陸部では堅調な動きが見られ、二極化が鮮明となっている。

 商業地については、郊外店舗への顧客の流れにともない、既存商業地は収益環境の悪化を背景に需要は弱く、背後の住宅地の水準まで価格が下落している。海岸線周辺地域に位置する商業地についても住宅地と同様に下落率が大きいとしている。

 

中遠地区土地総額ヒストグラム1

 

中遠地区土地総額ヒストグラム2

 

1,500万円までの取引が中心
下落率は縮小、上昇地点も散見!

 東遠地区(掛川市、菊川市、御前崎市)の住宅地は、500〜1,000万円の物件が最も取引が多く全体の約34%を占めている。また1,500万円までの区間で全取引の約88%を占めているのが特徴だ(図表-11参照)。

 土地単価では、15,000〜30,000円/uの区間が最も頻度が高く全体の約26%を占め、次いで30,000〜45,000円/uが約25%とつづく。住宅地の平均単価を市町村別でみると、掛川市が37,794円/uと最も高く、次いで菊川市が32,032円/u、御前崎市は19,754円/uという結果だった(図表-12参照)。

 14年の地価動向は、住宅地については、全般的に下落率は縮小し、中心部の居住環境が良好な地点を中心として上昇地点もいくつか見られた。一方、海岸から近い地域は依然として下落傾向が続いており、地価のニ極化が進んでいる。

 商業地の地価は全般的に横ばい傾向。大規模郊外店舗に客足が流れ、旧来からの商業地については衰退傾向が続いているが、周辺住宅地との価格差などから、下げ止まり傾向の地点も見られるとしている。

 

 

東遠地区土地総額ヒストグラム1

 

東遠地区土地総額ヒストグラム2

(2015.11)

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