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■査定の依頼
不動産の売却にあたっては、業者に査定を依頼することから始まります。査定とは自分の住居等がどの程度の価値を持つか、いくらで売れるかを専門家に評価してもらうこと。
査定は通常無料で行ってくれますので、売却する物件の登記簿をもって、これはと思った不動産会社を２〜３社回ってみます。
不動産会社は査定価格を、周辺の取引事例をもとに、物件調査書や価格査定マニュアルにしたがって、細かくチェックして算出します
つまり一戸建てなら、土地の画地条件、周囲の道路との関係、接面道路の方位、前面道路の幅、舗装の状況など、また家屋はその材質まで、実に細かい部分まで評価します。このようにして算出された価格を一応の目安として、市場動向を加味しながら実際の売出し価格を決定していきます。
査定価格は会社毎に今の市場をどう見ているか、購入希望者の動向をどの程度つかんでいるかによって当然差が出てきます。とかく高い査定価格を提示した業者に心をひかれてしまいがちですが、買い手の方も相場をよく知っているため、高め目の価格設定をするとそう簡単には売れません。ここでは自分の物件がどの程度の価値を持つものなのか、正確に見極めることが大切です。
こうして、業者に査定を依頼していく中で、その業者が安心して任せられる業者であるかどうかも同時にチェックしておき、後日、仲介をどの業者に任せるかの判断材料にします。
ここでは親身になって相談に乗ってくれる業者を選ぶことが、取引を円滑に進める大切なポイントといえます。
不動産の鑑定評価について
不動産の査定は不動産会社に依頼するのが最も一般的ですが、特に複雑な事情があり、正当に評価されているかを確認する意味では不動産鑑定士に頼む（有料）のも一つの方法です。
不動産の鑑定評価そのものは、昭和38年に公布された「不動産鑑定評価に関する法律」によって不動産鑑定士でないとできないことになっています。
不動産鑑定士は、市場での取引価格、費用、収益を考慮し、3つの方式（1・原価法 2・取引事例比較法 3・収益還元法）で鑑定を行います。
原価法は、不動産を建築や造成によって新規に調達する場合の原価をもとに、価格や賃料を求める方法。取引事例比較法は、不動産の実際の取引や賃貸料などの例をもとに価格や賃料を求める方法。収益還元法は、不動産から生み出される収益に基づいて価格や賃料を求める方法です。
しかし、これらの方法で割り出された価格はあくまでも試算価格ですので、この価格を基本に多方面から比較検討し、さらに公示価格も参考にして鑑定評価額が決定されます。
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