査定から引渡まで不動産売却の手順を解説。

中古住宅の評価は？

　中古住宅の査定では、建物の値付けが気になるところですが、これは見た目よりずっと低く評価されることが多いようです。
　その理由は、建物自体に建築主の好みが大きく反映されていたり、建物のスタイルや設計プラン、設備が時代に合わないなどのマイナス評価が大きく影響されるためです。特に日本人の気質からも中古より新築を好む傾向にあることは否めません。よく木造建築の場合、10年で再建築費の半分といわれます。
　建物の評価という点では、築年数とふだんの保守管理は重要なポイントになります。買い手の立場になって考えれば、築25年以内（耐火・高性能準耐火構造のもの）または築20年以内（上記以外）の物件なら公庫が使えますし、ふだんの手入れが良ければ、それに見合った評価ができるわけです。
　また値がつかないような、かなり古い建物の場合には、逆に建付減価されたり、取り壊し費用が減価されたりする場合がありますので、このよう場合には、売却の前に取り壊して更地にしておく方が賢明です。買い手にとって更地の土地は最も有効な土地利用が可能ですので、土地の価値を上げておく有効な手段といえます。

中古マンションの評価は？

　中古マンションの評価は、一戸建てとは異なり大変複雑です。その方法のひとつは、マンション全体の価値から一住戸の価格を割り出すという点です。まずマンションの建っている敷地全体の価格を求め、次に建物全体（エレベーターや付帯設備、駐車場を含む）の価格を求めます。そして土地の持ち分や、建物の区分所有の割合に応じた上で、各階の日照や床面積、間取り、設備、通風、眺望等の状況を考慮し評点を付け、価値が判断されるわけです。
　このほか、マンションの場合は取引事例比較法でも求められます。これは事例マンション価格を基に、事情補正や時点修正を行い、査定マンションの評点や専有面積、流通性比率を考慮した上で査定価格を導く方法です。いずれにしても、これらの方法はかなり複雑なため、専門家に依頼した方が無難です。
　土地の場合はそれほどでもないのですが、建物の評価は思っているよりも低いと覚悟しなければなりません。
　売主としてできることは、内装をはじめ必要な設備を故障や損傷なくきちんと整え、管理、維持を心掛けておくことです。